开发成本的分摊方法.pdf

开发成本的分摊方法（ 1） 1 、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 （一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分 析说明 （二）扣除项目不能够直接认定的， 审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致， 是否按照下列顺序 合理分摊： 1. 将 “取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费 ”按照实际占用土地面积占土地总面积 的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2. 将 “前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发 费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目 ”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可 售与不可售的房地产之间进行分配。 3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设 施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金 为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿 地等）4000 平方米， 建筑面积 15000 平方米； 一幢为公寓， 占地面积 （包括周围的道路及绿地等） 6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积 100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90% ，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1. 公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金 600 万元＝公寓占地面积 6000 平方米 ×（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷项目总占地面积 10000 平方米）。 2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1 ）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积 6000 平方米，其中不可售面积的游泳 也占地 100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金 1O 万元＝不可售占地面积 100 平方米 ×（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷项目总占地面积 10000 平方米）。 （2 ）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元＝公寓应分摊的土地出让金 600 万元－不可售面积应负 担的土地出让金 10 万元。 3. 本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 531 万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元 ×已出售比例 90% 。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1. 公寓应分摊的土地出让金为： （1 ）总建筑面积 = 写字楼建筑面积 15000 平方米＋公寓建筑面积 16000 平方米＝ 31000 平方米 （2 ）公寓应分摊的土地出让金： 516 万元＝公寓建筑面积 16000 平方米 × （出让金总额 1000 万元 ÷总建筑面积 31000 平方米）。 2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1 ）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金 16 万元＝不可售建筑面积 500 平方米 × （项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷项目总建筑面积 31000 平方米）。 （2 ）公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元＝公寓应分摊的土地出让金