北京大学房地产金融讲义 四讲 信托与房地产信托.pptx

第四讲 信托与房地产信托冯科 副教授2021年10月14日本讲内容一、信托制度的起源与开展二、信托的定义及其分类三、房地产信托的定义及其分类四、中国信托业的开展历程五、中国〔房地产〕信托的现状一、信托制度的起源与开展虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托〞 还是仿效日耳曼法上的“受托人〞制度尚有争议。但都认为现代信托制度的开展最早是从英国封建时代的USE用益权制度开始的。1、现代信托制度确实立早期在英国出现的“信托〞，称为“用益设计〞，当时的目的是为了躲避封建法律制度对财产〔尤其是土地〕转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯.但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的时机，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，到达与直接损赠给教会时相同的目的，从而躲避了禁止捐赠土地给教会的规定。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有〞或“所有权〞发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有〞而保存土地“用益权〞的方式，使得这种负担得以躲避。由于英国的普通法并不成认这种用益设计制度，因而受让人〔实际上是受托人〕是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该无视道德为理由，成认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世公布了?用益法?，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为使受益人承受所有权人地位而无法躲避税负。1925年英国以?财产法?废除了?用益法?，现代信托制度得以确立。2、消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义〞所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头〞设计。通过利用受托人的“人头〞设计，可以到达成功躲避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。随着封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标。经济的开展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头〞设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺兴旺，积极信托主导了现代信托的开展。3、现代信托制度的开展与创新英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人开展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托〞。 20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并开展成为“投资信托〞，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金〞，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金〞。 目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的兴旺，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样兴旺。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托〞，为日本的经济开展作出了重大奉献。二、信托的定义及其分类信托指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为〔委托人所指定的或者法定的〕受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。如果以信托资产的形式为标准，信托可以分为资金信托和财产信托。资金信托 又称“金钱信托〞，指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 单一资金信托：是指信托投资公司接受单个委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行为。按委托人数量集合资金信托：是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行为。民事委托：指以民法为依据建立的不以盈利为目的信托按资金运用的途径不同证券