北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告.pptx

北京蓝光海悦城大地块商业工程总体筹划报告 Page 1 工程根本指标 商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业〔 1~5F 〕26000 ㎡及56662㎡公寓〔2~7F〕和13000 ㎡ 底商。 地块红线 地铁〔高架线〕 经济技术指标 用地面积 49,363 平方米 总建筑面积 140,402 平方米 计容地上建筑面积 103,662 平方米 　 1层底商面积（层高4.3） 13000 平方米 2层底商面积（层高4.2） 850 平方米 3层底商面积（层高4.2） 850 平方米 1层集中商业面积（层高5.3） 6200 平方米 2层集中商业面积（层高4.5） 5,600 平方米 3层集中商业面积（层高4.5） 5600 平方米 4层集中商业面积（局部9.0） 5,600 平方米 5层集中商业面积（层高4.5） 3,000 平方米 1层返还商业面积（层高4.5） 2,000 平方米 2层返还商业面积（层高3.9） 2,000 平方米 3层返还商业面积（层高3.9） 2,000 平方米 2-7层公寓面积 56,662 平方米 　 坡顶LOFT（层高3.6） 8,000 平方米 公寓（层高3.2） 48,662 平方米 物管面积 300 平方米 地下建筑面积 36,740 平方米 　 设备用房 800 平方米 地下车库（层高3.9） 30,540 平方米 地下非机动车库（层高2.5） 5,400 平方米 Page 2 工程定位及整体运作策略 工程整体定位 —— 蓝光海悦城·蓝光中心 —— 以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商 社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓〔SOHO+LOFT) 阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活效劳中心、社区影院、美食天地 规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活效劳 Page 3 大地块商业整体运作策略 工程定位及整体运作策略 以现金流平安为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。 Page 4 工程产品系选型及户型配比 大地块商业产品系选型 项目总体运作模式 □高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润， □中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发 大地块商业总体定位 主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT) 客群定位 公寓客群 北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客； 商业客群 区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构 产品细分定位 公寓定位 精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求 街区商业定位 社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。 建筑风格定位 公寓立面 公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净） 商业立面 商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净） 产品竞争力分析 公寓竞争力 控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性； 底商竞争力 打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。 Page 5 工程产品系选型及户型配比 公寓户型配比 套型 套型套数比 户型建面 实得面积 建面单价 实得单价 总价 （万元） 赠送面积 灰空间率 套数 套数占比 SOHO - 35-45 - 22000 - 77-99 - - - - LOFT - 40-60 52-80 28000 21538 112-168 12-18 30%