化解地块高容积率的方式研究_(世联地产).pptx

化解地块高容积率的方式研究;化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段;影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积;提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用;提升容积率手段2——超高层研究;影响容积率因素——楼宇高度;我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发本钱的比值密切相关;超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超本钱时才有超高层实现根底，本工程S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场??底;超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%;超高层层数：基于超高本钱控制，建议层数控制在150米，低于47层〔要么100米要么超高150米〕;超高层的梯户组织形式——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响;超高层的梯户组织形式——三梯二户板式〔两个单元连接〕或三梯三户、点式〔一个单元〕;超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户主要为兴旺城市视野开阔群体及国际化人士;超高层影响——技术层面：超高层技术平安等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大;提升容积率手段3——功能转换;利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅局部的容积率压力;提升容积率手段——功能转换;销售型写字楼设置的背景;;同片区竞争: 引导客户优中择异 从周边竞争中树立并宣传本工程独特的一面;;;;提升容积率手段——功能转换;住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求;合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，工程周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块； 目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘〔如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列〕的复合产品系中； 区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。;如果本工程考虑局部公寓产品，那么公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求;如选择公寓类产品，那么应定位为高端效劳式公寓〔行政总裁公寓〕，主打中高端投资客，对应未来使用客户;偏大面积的总裁行政公馆——公寓单层平面1000~1500㎡，总体量约4万㎡;提升容积率手段——功能转换;菜 市 口 大 街;对于工程，提升容积率的手段很多，根据工程情况，有条件有先后的选择……;参考市场实现度和对容积率奉献，建议可采取的容积率化解方式如下：;物业类型研判后，我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较;容积率变化：增加可售商业及可售写字楼，对工程容积率化解而言是非常有效方案;算账来看：规划带来的方案变化，将给工程盈利能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强;新方案是更佳方案：盈利提升、住宅档次提升、对现金流奉献、规划商业与住宅的逻辑关系;;THANKS！;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。6月-216月-21Monday, June 28, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。03:17:0103:17:0103:176/28/2021 3:17:01 AM 11、人总是珍惜为得到。6月-2103:17:0103:17Jun-2128-Jun-21 12、人乱于心，不宽余请。03:17:0103:17:0103:17Monday, June 28, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。6月-216月-2103:17:0103:17:01June 28, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。28 六月 20213:17:01 上午03:17:016月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。六月 213:17 上午6月-2103:17June 28, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/6/28 3:17:0103:17:0128 June 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。3:17:01 上午3:17 上午03:17:016月-21