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别墅项目 产品定位建议;壹　市场调查篇 一、石家庄城市概况 二、整体经济特点及购买力分析 三、房产市场概况 四、别墅市场分析;一、石家庄城市概况;石家庄市是河北省省会，地处河北省中南部，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称。 石家庄市在首都北京的西南方向，距北京283公里，天津270多公里。处于两大城市之间，缺乏城市向心力。高端客户容易分流到周边大城市。;2、行政区划：市内六区定位;必威体育精装版城市总体规划：“大十字”城市空间发展战略——以石太线为主轴分??向东西两个方向发展，以京广线为主轴分别向南北两个方向发展——与“1+4”格局呼应。;规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。 四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路--槐南路等城市东西向主干道；;2008年石家庄市将投入338亿元，拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。“三年大变样”包括4个重点区域建设规划、27个城中村改造方案、16个旧区改造重点项目。“三年大变样”战略核心为：“北跨、西进、东拓”。 向北：依托滹沱河，打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。 向西：依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。 向东：依托高新区，发展以高新技术产业为主的新经济发展区。 在城市总体规划指导下，滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域，这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程，也是实现三年大变样的核心工程。;二、整体经济特点及购买力分析;据统计部门核算：石家庄2008年全年地区生产总值完成2838.4亿元，同比增长11%，分别高于全国、全省2个和0.9个百分点，但比上年明显减缓，减缓2.2个百分点。在省内城市中，GDP总量居第2位；增速居第9位，比上年后退2位；在26个省会城市中，总量居第11位，比上年后退1位；增速居第22位，比上年进2位。 三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的速度，这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。;2、工业比重偏重，第三产业欠发达;一般认为,一个产业的比重占到GDP的4%以上,就可以称之为重点产业,而达到6%—8%时，就被认为是支柱产业。近3年来，石家庄房产投资比重都超过GDP的6%，08年更是突破了8%，可见其重要性。在08年提出的“三年大变样”政策下，房产行业将显得越来越重要。但与发达城市相比，石家庄房地产业仍有潜力可挖。;4、十大支柱行业;5、进出口快速增长;2008年市区居民家庭人均可支配收入达到15061.5元，同比增长14.1％，增幅已连续5年保持两位数。在省内城市中，总量居第3位，少于唐山和廊坊，增速比全省增速低1个百分点，在省内城市中居第8位；总量和增速在全国省会城市中处于中下游水平，均排第16位。 以上数据表明石家庄人均收入偏低，整体购买力相对较弱。;通过高级轿车车主数量，可以判断一个城市的购买力情况。截止到2005年底，石家庄市私家车保有量已达到161082辆，以全市930万人口计算，平均每58人拥有一辆私家车。而根据经验，一个城市私家车中有5%左右为50万元以上的高级轿车，由此可以推断石家庄约有8000辆高级轿车。 近些年来，私家车普及率越来越高。根据惯常的判断，2009年，石家庄50万以上高级轿车的拥有量应该在10000辆以上。这些车主是别墅项目的主要目标客群！;◆在经济危机阴影下，石家庄整体经济仍保持持续增长，但增长幅度有所回落； ◆工业占主导地位，第三产业仍存在较大发展空间； ◆在三年大变样的政策引导下，房地产已成为支柱产业； ◆虽为河北省会，但经济不如唐山，且距离北京、天津比较近，缺乏向心力； ◆整体经济主要依托工业，形成十大支柱产业，在全国进出口大幅回落的情况下，石家庄进口逆流而上，以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体； ◆国有企业占比较大、私企业主有限，说明高端别墅购买群体绝对数量有限。 ◆通过高级私家车车主数量判断，石家庄高端别墅的购买力不强。;三、房产市场概况;（一）商品房市场;2、商品房施工面积有所上升 2004年，全市商品房施工面积为553万平方米。 2005年为698万平方米，比上年增长26.3%。 2006年达到940万平方米，比上年增长34.8%。 2007年，全市商品房施工面积为983万平方米，比上年增长2.4%。 2008年施工面积达1111万平方米，比上年增长13.0% 在石家庄“三年大变样”的政策下，房地产投资及施工面积大幅增长。 ;3、商品房竣工面积大幅上升 2005年，全市商品房竣工面积108万平方米，比上年增长28.9%。 2006年，全市商品房竣工面积为244万平方米，比上年增长125.8