某房地产项目商业营销方案.pptx

大西安·新中心 景泰城项目商业营销方案; PART1 ｜区域市场分析 ;龙首商圈;龙首商圈;凤二商圈; 核心物业——【崇尚百货】;凤五商圈;凤五商圈;太华商圈;太华商圈;太华商圈;核心物业——【四海唐人街】;区域市场小结：; PART2 ｜潜在客户分析;消费客群;消费客群;投资客群;经营客群; PART3 ｜商业业态建议;业态建议;业态定位;运营问题;广州高德儿童城——全家参与儿童主题体验购物乐园;案例分享; PART4 ｜销售模式建议;销售模式;回购形式：凡购买商铺客户，均可享受前三年租金一次性减免，年收益为8%；凡购买商铺客户，三年期满可享受开发商120%回购活动，注：商业升值的年递增率为5%； 回购优势 前期客户主要为投资客户，他们投资主要看两点，一是地段，二是投资回报，当前本项目不具备承租能力，所以必须给投资者有看得到的利益回报，故采取返租方式加强客户的投资意愿；回购则是为了通过开发商的信心来加强客户的投资信心，解决客户后顾之忧。; PART5｜营销执行 ;根据以上对产品、任务、客户的判断，2013年项目在保证销售均价和总销额的前提下，我司认为，则需要遵从一个方针：;;项目初期形象展示以及开发商品牌较欠缺，案场必须制定足够强大的 销售优惠政策才能保证销售额的快速去化。 ;9月;销售节点;1、以A地块商业产品实现现金流，首批4层带2层，以层推货 2、写字楼实现溢价空间，推出少量货源，由低到高或推高区形成产品互补 3、蓄客同时启动招商，引进品牌店 4、小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围;办公产品： 体量：5万㎡ 公寓产品： 1.9万㎡ 商业产品： A地块商业体量：3万㎡ B地块商业体量：5.6万㎡; 2013年销售A地块集中商业物业为主，写字楼适量推出，作为商业产品的补充形式，确立市场对本案综合体的认同。 本年度控制写字间的去化，主要以资金运转需要为主，随着工程形象的建立，后期作为溢价产品。;解决客户数量及特定时间段内来源渠道狭窄问题，奠定本案区域“西北首家儿童主题商城”地位 ;形象导入期;推广目标： 1、向市场传递声音，制造舆论话题引起市场高度关注；——项目起势 2、吸??投资客的关注度，更加准确的判断客群方向；——客群锁定 3、为项目顺利入市埋下伏笔，起到事半功倍的效果，为后期销售筹备客源；——累计客源 推广手法： 1、项目入市前利用各大媒体大肆炒作，“西北首家儿童主题商城”概念； “未来北城商业新中心的价值和发展潜力” 2、事件造势，在业内、区域、以及所在城市制造话题，联袂国际、国内知名儿童教育、用品机构举行活动;推广目标： 1、项目形象占位，制造市场关注度，为后期销售累积客源；——市场占位 2、产品入市，项目投资价值凸显；——产品输出 推广手法： 1、动用媒体进行市场爆炸性宣传，与知名儿童用品品牌签订进驻协议； 2、持续事件炒作，赞助山区失学儿童、或与知名教育机构合作举办活动； 3、投资论坛，传递项目价值及未来升值潜力；;推广目标： 1、解读产品细节，打造高端产品形象；——深挖产品 2、线下圈层活动，将客户紧密联系，积累客户口碑；——客户维系 推广手法： 1、产品卖点全面释放，直击目标客户； 2、线上、线下全面启动，活动配合互动营销； 3、年度客户答谢会，启动老带新刺激销售模式；;阶段执行;时间：2013年8月—9月 完成工作：项目入市，初步宣传，积累客户，第一次解筹 销售目标： 第一阶段客户描述： 购买物业：A地块商业4层+部分2层、部分写字楼 购买目的：商业投资为主，自用为辅，比例约3:1 客群分布：周边及大北城区域为主;展 示 面;提前洽谈主力店，以知名品牌商家带动商业销售 时间：越早签订协议能增加项目卖点，建议在第一次解筹前确定部分商家； 营销亮点：与知名商家签署战略合作签约仪式， 提升产品附加价值;渠 道 执 行;组建CALL客团队;对经开区的咖啡厅、茶室免费发放扑克牌，只要到此消费的客户都可免费获赠一副牌，扩大传播面。;与私家车联盟合作，选定10万以上的私家车粘贴项目广告，在品鉴会前一周约定张贴广告的私家车排好队形在经开区未央路、文景路、高新区高新路、科技路、城东西南北中轴线进行巡展，引爆全城。;思路：与项目同类型的项目进线或成交客户都是有该部分产品需求的，比其它数据更有可靠性 方式： 购买竞品进线或相关数据，如寰球国际中心、万达等项目信息； 安排销售人员逐个电约，促进蓄客量； 每人每天打20个电话推售（具体依据数据量）。 时间：购买到竞品数据后长期执行 需要支持：购买竞品数据以及其他高档商场等VIP客户资源 ;销使海量派单 ;媒体投放;媒体选择及投放原则;媒体;客户积累;高调亮相 + 项目节点