沈阳乐天世界项目基础研究及总体定.pptx

沈阳乐天世界项目基础研究及总体定位思路;;;全国宏观经济背景研究;全国宏观经济背景研究;全国宏观经济背景研究;沈阳宏观经济背景研究;沈阳宏观经济背景研究;沈阳宏观经济背景研究;宏观经济背景研究小结;宏观经济背景未来走势预测;;全国宏观政策背景研究;全国宏观政策背景研究;全国宏观政策背景研究;全国宏观政策背景研究;全国宏观政策背景研究;我国关于房地产项目资金政策的变化表;沈阳宏观政策背景研究;沈阳宏观政策背景研究;;宏观政策背景研究小结;宏观政策背景研究小结;;沈阳市及区域???划研究;沈阳市及区域规划研究;沈阳市及区域规划研究;沈阳市及区域规划研究;沈阳市及区域规划研究;;九节点;沈阳市及区域规划研究;区域发展与地块关系;;;项目宏观背景研究;项目宏观背景研究;;;开发商简介;乐天集团沈阳公司简介;沈阳乐天世界是韩国乐天集团在中国大陆的首个大型房地产综合项目。借助在韩国乐天世界的成功开发经验，必会给本项目带来强大的推动力量。给沈阳的房地产开发带来更新的理念模式----游乐园旁的建筑。;品牌及盈利水平要求;; 09年沈阳商品住宅1-7月份新上市与成交比为0.6:1, 受展会影响去化大量存量房。; 市场调查与研究;同期去化量对比：09年上半年市场整体去化量略高去年同期水平，铁西新区以成交量129.5万平领跑沈阳楼市，于洪区以113.3万平的成交量紧随其后，沈北新区和浑南新区分别以同比增长71.21%和123.13%成为最具成交潜力的地区。; 市场调查与研究;供应量分析：由于沈河区处于市内五区中心并处于紧缺状态,因此新增供应相对较少; 成交量分析：09年1-7月沈河区商品住宅成交13.12万平,与去年同期相比下降23.41%.是市内五区中成交量最小的区域.; 成交均价分析：09年1-7月成交均价为4859.71元/平,与去年同期相比下降9.02%,说明即使在中心区域仍以价格主导市场.;09年1-7月和平区去化与08年同比上升18.98%，09年7月环比上升36.88%.;09年1-7月和平区月均成交价格与08年同比下降1.64%，09年7月环比下降35.64%.;09年1-7月皇姑区去化与08年同比下降6.73%，09年7月环比下降39.75%.;09年1-7月皇姑区月均成交价格与08年同比下降5.18%，09年7月环比下降7.46%.;;;; 市场调查与研究; 市场调查与研究; 由于地理位置极佳，项目先期品牌及形象确定较早，推广期较长，开盘效果当月200套的成交相对较理想 开盘后由于受房产大势影响，高端大户型总价高的产品销售量开始逐渐减弱，该项目价格也进行了两次小调整，但销售情况仍持续低迷 进入09年后从二月份开始客流量呈上升态势，并于3月房交会期间推出特价房进行促销，特价房5500元起共20套，主要集中在1-4层，销售情况开始迅速上升，当月成交高达70套，4月份后销售情况保持平稳，推出的房源的价格暗折较多，并始终有小规模特价房进行销售促销。;现 推 户 型 配 比;世茂五里河-----客户线;营销推广：该项目开盘前主要以户外和报广为主，项目前期形象树立较为成功，近期营销主要以口碑进行传播，并没有投入大规模推广，短信与网络进行营销关键节点的释放，报广投放较少。该项目推广诉求为地段与品牌来突出项目品质。 成交客户：成交客户以沈河、和平区的高端客户为主，从成交客户职业来看主要以私企老板、个体经营和机关事业单位管理高层较多。 近期促销情况：目前对外销售价格为均价9000元/平，一次性付款95折，贷款97折。该项目仍有部分特价房进行暗地促销，从近期成交价格来看基本在7800元左右。 未来主推产品及营销方向：该项目未来将会以160—260平产品为主推方向，营销方面该项目将会利用其下面的商业主题式酒店的推广来带动其住宅产品的销售。; 市场调查与研究;价格 ;领先国际-----产品线;私企业主及政府工作人员是领先国际的主要客群，其中在金廊沿线办公企业白领及政府科员级别是本项目中小户型的主力客群，该部分群体购买用途多为投资。而购买本项目大户型产品的以私企及政府高层与个体经营为主。 由于该项目营销周期较长，因此吸引了沈阳周边城市部分外地投资客，该部分群体一般资金较充足，主要目的为占有型投资，付款方式多为一次性付款。;地段：项目位于市委对面，占据市区经济、政治的核心位置，区域价值较高。 配套：周边政府机关环绕，商业、医疗、餐饮、交通等配套设施齐全。 产品：集住宅、写字间、公寓、写字楼为一体的城市综合体。产品类型较多，聚合升值。 推广：该项目由于前期定位左右摇摆，飘忽不定，导致营销周期较长，推广不连续。 客户：主要以周边政府高官及私企为主，从成交客户购买动机来看，多数客户是为了占有型投资。;项目地址:北陵大街17号