深圳房地产销售及价格策略案.pptx

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城市山林·上园销售及价格策略案;一、我们先看一下市场情况……;今年以来(1-8月)全市住宅总供应面积383.6万平米,供应平稳 。;今年(1-8月)全市总成交面积387.5万平米,上半年稳步上升,7、8月份成交减缓,7月下跌12%,8月再次骤降51.6%。;今年(1-8月)全市成交均价13384.2元/平米, 保持稳步上升,8月份一举达到19119元/平米,主要由于关内高端物业在此期间入市影响。;南山区上半年呈现整体市场供不应求局面,7月供求系数激增至3.96,虽然8月供求比恢复1以下,但市场销售依然呈现“疲软”状态。;今年(1-8月)南山区成交均价为16461.7元/平米,成交价格继续上扬。;二手市场住宅整体成交量;二手住宅成交价格上半年涨幅超过50%,但7月8月呈小幅跌势。; 从一手楼供应平稳及价格飞涨看来,似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。;什么原因造成了这种市场状况?;;;;;这其中,影响最大的是“银行银根紧缩”,一系列政策引发的结果: 1、投资者退出深圳市场 2、买家进入观望状态。 3、楼市不再火爆;可以预见, 未来市场供应依然以关外两区为主; 关内物业供应南山仍将成为主力; 小户型单位比例将增大。;1、楼市回归理性; 2、楼价上扬趋缓; 3、个盘销售周期拉长。;二、南山最近开盘项目个案分析……;城中央; ;均价(出街价):16800元/平米(不计复式) 标准层价格区间:13300~25500元/平米 现场折扣:98*98 价格是该项目唯一优势。; ;后海公馆;该项目户型定位不高;但产品质素较好; 后海区域的规划前景是其最重要的优势。;标准层均价(出街价):26300 元/平米(不计复式) 标准层价格区间:19100~36500元/平米 现场折扣:无,带1000元/平米精装修 价格在片区市场有一定竞争力!;销售分析;博海名苑;针对高端客户定位; 具有海景、高尔夫景观及区域形象优势; 紧邻滨海大道及沙河立交,交通噪音弱化项目的综合素质。;标准层 均价(出街价):38000元/平米(不计顶层复式) 标准层均价区间:23300(平层)~53794元/平米(标准层复式) 现场折扣:延续开盘期间98折 定价差异较大,整体均价水平偏高。; ;兰溪谷二期;定位走纯高端大户路线 一期的市场地位; 招商地产的品牌影响力; 蛇口半山的豪宅市场区域地位。 ;标准层均价(首批出街均价):38800元/平米(不计复式) 标准层价格区间:27759~46000元/平米 现场折扣:无 性价比稍低; ;总建筑面积:86520平方米 总户数:447 三房(100-137平米),约占36%; 四房(132-194平米),约占64% 停车位:500 车户比:1:1.1;项目分析;价格分析; 07年8月26日开盘,推出387套单位,当天售出129套单位,销售率33.3%。目前销售率为40%,周均销售10套左右。 投资前景及海景景观资源是促成项目成交的主要因素。;从7月以来入市项目销售情况来看,市场销售速度整体缩减 一方面新房入市价格过高,对成交产生了明显的抑制作用 ; 另一方面受政策导致客户观望,入市不踊跃。;市场回归理性: 开盘销售率处于25~30%市场正常的; 周均消化单位在10套左右,销售周期延长,整个销售周期预计将延长至12~18个月 。;在这样的市场条件下,我们如何实现本项目的价值?;三、项目市场定位分析……;项目素质分析;在外部资源提供了近山、亲山的纯粹环境,居住环境进一步提升; 在内部素质营造方面,进一步强化了项目的附加值及品质。 相比初期定位的牵强, 目前真正具备了泛豪宅的物业标准! ;在外部资源方面,景观素质优于兰溪谷二期; 在产品素质方面,具有相对的优势; 在物业定位方面,与澳城相仿; 在区域价值方面,略处劣势; 在发展商的品牌美誉度方面,尚难撼动招商地产在南山市场的口碑; 一期的市场地位对项目档次提升有一定的牵制!;;四、项目价格定位分析……;;;;;五、项目销售策略……;销售策略分析;销售策略分析;销售策略分析;销售策略分析;因此,我们的销售策略为: 高开高走 均衡销售;本项目以32000元/平米的价格入市,项目实收总价区间预计如下:

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