某公寓营销推广诊断攻略汇报.pptx

营销推广诊断攻略汇报;1、营销目标界定及解读 2、营销背景分析 3、项目问题分析诊断 4、营销推广策略调整;PART 1;目标界定：;快;PART 2;新国五条出台 2013年房地产调控加紧;4月份长沙房价失去了狂飙突进的动力; 3月份前半月在政策形势不明情况下，市场出现了两级分化，一部分客户持观望情绪，另一部分加紧了购房的速度。从3月最后一周成交量达到了顶点后，随着4月政策明朗化，4月第一周成交量大幅度下跌40%，4月第二周在上周基础上继续维持了下跌的势头。; 2013年4月长沙楼市将有36个项目开盘，环比上涨41.67%，同比上涨约25.93%。在4月开盘的项目中，3个为别墅项目，1个为写字楼项目，1个为商铺项目，其余29个均为普通住宅项目，其中，2个项目主推精装住宅。 长沙新开盘项目中10个为纯新盘，占比达到29.4%。普通住宅项目29个，占比85.3%。 ; ;营销背景-长沙公寓市场分析; 目前全市已知在售公寓项目至少52个以上，其中精装修项目约22个,占了42%，差不多占一半的比例，远远大于普通住宅的精装房占有有率。从另外一方面也说明，精装修将来是公寓发展的主要方向。 ; 从上表可看出50平米以下的投资型公寓供求比明显比其他面积产品高，达到了3.0较高的水平。由于长沙市房地产调控政策主要针对90平米以下的户型，对公寓市场还是有不少的冲击作用。公寓市场销售表现为走量平稳、去化慢；价格稳定、成交价格高。 ;营销背景-公寓楼盘个案;价格：12000元/㎡ 毛坯 销售策略：4-6楼酒店包租，月租金50元/㎡，年递增5%。 主要特点：核心江景资源，利用酒店包租政策带动投资市场 ;;;万博汇;;远大花漾年华;;;;;;;;;PART 3;一、由项目现状找出阻碍快速销售去化的障碍点;一、推广投入不足，渠道单一，缺乏现场导视，来电来访不足;三、推广定位错位，方向混乱，无法突出项目优势。; 一、主标“3万住进市中心”，项目目前的低首付策略是采用开发商垫资的方式，客户存在后续还款压力，在市场上低首付政策泛滥的情况下，3万元是否能真正打动客户？ 二、 印制在5#栋住宅单页上的“凭房产证购房优惠5000元”活动却是只针对6#栋商业公寓写字楼的，不仅达不到促销的效果，而且很容易引起客户的误解。;四、5#、6#栋同时推盘，无法精准锁定客户。;二、通过客户深度访谈，从客户的角度找到阻碍销售的原因。 ; 客户: 彭小姐 年龄：29 职业：销售经理 置业次数：首次 获得楼盘信息渠道： 网络、报纸; 客户: 周先生 年龄：34 职业：公务员 置业次数：多次 获得楼盘信息渠道： 短信、报纸; 客户: 彭三中 年龄：27 职业：地产策划人 置业次数：首次 获得楼盘信息渠道： 短信、报纸、朋友介绍; 客户: 陈 伟 年龄：32 职业：地产销售 置业次数：二次 获得楼盘信息渠道： 网络、报纸; 客户: 周 亮 年龄：31 职业：平面设计 置业次数：多次 获得楼盘信息渠道： 网络、短信;对本项目印象;经过以上现场总结和客户访谈，我们认为;PART4;快速破局突围之战;推广策略调整;项目价值点梳理; 公共配套：距离市中心老商业圈距离很近，大的范围内医院、超市、学校、酒店等配套设施非常齐全完善。; 生态环境：可远眺湘江，近瞰南郊公园，距离南郊公园步行只需十五分钟，距离湘江约5分钟车程。;户型产品：有37-77㎡公寓住宅，50-130 ㎡平层+复式楼，6#栋为商业性质不限购不限贷，5#栋为住宅，产权为70年。多样化的产品线能最大层次的满足不同客户的置业需求。;齐全的娱乐、教育、医疗等配套;;目前项目5#栋推广客群定位为：单身青年和二人情侣首次购房客群 推广诉求：3万元入住市中心 设计风格：浪漫温馨;项目价值体系转化; 新国五条出台不久，投资价值作为本项目的重要属性，不适宜作为线上主打广告重点推出。;;我住在波士堂 -- 40岁前的我更喜欢都市繁华，霓虹闪烁;我住在波士堂 -- 每天我与这个城市一起奔跑，挥洒青春奋斗汗水;我住在波士堂 -- 8点半上班，8点15起床，上班开车5分钟就OK了;我住在波士堂 -- 下班后在家门口逛逛街，到星巴克坐坐再回去。;我住在波士堂 -- 穿过都市的繁华，就是大气的湘江，动静就在一步之间;如何在实现本项目营销破局，达到快速销售？;营销破局之道 — 推广篇