房地产企业破产土地增值税咋处理？.pdf

房地产企业破产后，破产清算时面临部分项目完工 交付使用、部分项目已建但尚未完工和部分项目尚 未开工建设的情况。企业应如何做土地增值税相关 税务处理？ 基本案情 某置业有限公司（以下简称破产企业）于 2010 年 10 月设立， 2011 年取得有关部门的立项批 复，项目名称为某花园国际广场的一期、二期和 三期，共三个项目。 后因该企业资金链断裂，被债权人申请破产清 算，法院于 2015 年 10 月 30 日裁定受理。截至 破产清算受理日，三个项目开发情况如下：该项 目一期 4 幢住宅楼（均为普通住宅）已于 2014 年 1 月交付使用，一期 3 幢住宅楼和二期 4 幢住 宅楼已建但尚未完工，三期尚未开工建设。在公 开拍卖处置破产财产时，除已经交付使用的住宅 楼外整体司法拍卖，由某房地产开发有限公司 （以下简称受让人）竞买购得。拍卖公告中约定 原一期和二期预售房屋购买者与破产企业签订的 预售房合同全部予以解除，并由受让人与原购房 者重新签订售房合同。根据法院裁定书，破产管 理人已将原预售房屋向住建部门办理了合同备案 注销手续，将受让人与原来购房者重新签订合同 重新备案。 2016 年 6 月，税务机关将原预售房屋所对应的预 收房款开具的发票做红字发票冲销处理，由受让 人按规定重新开具增值税发票。 涉税处理 解除预售合同涉税处理 因法院裁定预售房屋购买者与破产企业签订的预售房合同 全部解除后，破产企业已经不存在纳税义务，原来已经申 报缴纳的营业税和预征的土地增值税应该给予退税。如果 已经交付使用房产存在未缴纳的营业税和应预征的土地增 值税，应扣除未缴税款后办理退税。 土地增值税清算 项目清算收入的确认 一期普通住宅按与购房者的实际结算开票价确认，对普通 住宅以外的其他类型房产通过拍卖，将实际拍卖价格按在 一期、二期和三期房产的评估公允价分摊计算确认。 扣除项目的确认 土地成本按项目三期规划面积占总用地面积的比例分摊， 各期各类型开发成本是根据合同、审定能够直接分清的成 本按直接法计算，不能分清的成本按建筑面积法分摊计 算。 土地增值税审核结论 经审核确认，该国际广场项目一期普通住宅的增值率 30.78% 。应缴土地增值税税额为 3558.52 万元，已申报 税款 1094.33 万元，应补缴 2464.19 元；一期其他类型 房产增值率 -2.90% ，应缴土地增值税税额为零。二期其他 类型房产增值率 -6.21% ，应缴土地增值税税额为零。三期 土地增值额增值率 3.5% ，应缴土地增值税税额为 20.52 万元。 如果破产企业将该国际广场按一个整体项目立项，只是自 行分三期开发建造，应该将整体项目作为一个清算单位， 将除普通住宅之外已建未完工房产和土地作为其他类型房 产进行清算。 税收债权申报 一期普通住宅在破产之前销售并交付，纳税义务是发生在 破产清算受理日之前，其清算审核后所需补缴的土地增值 税应该属于破产债权，税务机关应作为税收债权补充申 报。对于三期土地转让所产生的税款，是处置破产财产过 程中产生的税款，纳税义务是发生在破产清算受理日之 后，根据破产法相关规定和实践操作应作为破产费用，由 破产管理人在办理破产财产过户手续时缴纳，不能作为破 产债权。 相关建议 部分房企破产时可能已经不能提供完整的成本资料、收入 凭证等，难以确定转让收入