某地产房地产金色海蓉项目营销策划报告.pptx

万科金色海蓉项目营销策划报告;在本案招标之前，“万科金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。 此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况，深度剖析万科金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局，以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判，从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施。;我们的研究思路;报告总纲;;用地性质：二类居住用地 总用地面积：84136.33㎡ 代征地面积：29166.73㎡ 净地面积：54969.60㎡ 总建筑面积：284748㎡ 住宅建筑面积：148762㎡ 商业建筑面积：68500㎡ 净地容积率：4.03 建筑密度：20.47% 绿地率：38.22% 建筑层数：30F、33F 建筑限高：1、7、14、18、20 号≤121米 3号≤24米 层数≤5层 ;项目1期总平（过程稿）;本案位于成都市城南武侯区，正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次，宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源，区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件;随着近几年成都的迅猛发展，城市化进程的迅速展开，成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡。城区范围的扩大，催生出众多的居住板块。在城市总规下城东、城南作为主要的城市发展方向，双桥子板块、建设路板块、东湖板块、新希望板块、南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域，领演成都市房地产发展轨迹。;伴随着各个居住板块的快速形成与发展成熟，各知名开发商相继进入城东、城南，一度令07年建设路板块领演整个成都市房地产市场，其次城南土地交易市场也屡创新高，市场高温的背后对于本案来讲，直接面临区域市场严峻竞争环境的层层包夹;东湖板块;本案用地原为成都海蓉特种纺织品有限公司用地。整体区域位于成都房地产东南板块，区域路网交通发达，出行较为便捷;本案所临近的高攀路仅有19路城市公交线路，距本案0.65公里 的成都市桂溪公交总站为区域出行带来极大的便利，其次周边红星路延线、二环路环线、科华路等重要道路车流量较大。按早、中、晚车流测量，对于来讲本案存在一定的噪音影响;桂溪公交站7???、二环路人南东站6条、科华路章灵寺站5条、及高攀路2条公交线路通达城东、西、南、北四个方向，路网交通体系发达;目前周边物业基本属于拆迁安置房或者是年代较为久远的物业，初步统计至少有1500户左右位于高攀路及航空路道路两侧。其中愿意在该区域继续居住的占88%，面积需求70-90㎡占40%，总价倾向30-45万占46%;本案主要出行通道高攀路两侧城市电网密布，其次周边农贸市场、旧居民楼、7322厂、7322宿舍、华丰食品批发市场、废品回收站等对区域环境造成较大影响，同时也为该区域带来一定的社会安全隐患，与本案开发及区域发展形成不和谐因素;站南片区;;在本案3.5公里范围内，拥有23家教育资源，教育等级从低到高层次丰富，就学便利，无疑为本案提供了较为有利的条件;本案周边临近锦江与沙河，同时与望江公园、东湖公园与沙河公园相隔较近，享有两河三公园的独特自然环境资源;在本案4公里范围内，享有12家医院，就医便捷性高;本案1公里范围内拥有百联天府大型综合购物商场，11家小型购物超市；其次，在1.5公里及3公里范围内拥有好又多及万达商业广场。为本案居住与时尚消费带来极大的便利;对于本案而言，面对市场发展环境的激烈竞争，万科作为企业公民的社会责任感，以及房地产标杆与行业领跑者的姿态，不断为品牌延续提升价值，因此我们首先应对本案土地、产品与客户之间所传递的价值进行思考;金色、城花、四季、高档四大产品系列对应着不同的土地价值与客户价值。本案属于金色系列，其土地价值决定了客户价值的实现，同时也形成了本案的不利因素;从本案区域位置、路网交通与周边配套属性看基本与金色系列土地属性相符，能够满足便利城市中心生活的客户价值实现;系列名;本案产品界定树状图;;第二（3）部分目录;10年内GDP年均增速20.2% ，人均可支配收入西部第一，接近天津 08年因受汶川地震的影响，前三季度增速为12.2%，增速比去年同期回落2.5个百分点。同期受国际金融市场剧烈震荡影响，09年预期GDP仍将保持总体增长，增幅回落的趋势;经过10年的发展，成都经济发展格局已逐渐由98-02年一二三产业转变为03、04年的二三一产业结构，05-07年后已迈向现代型三二一经济发展格局的大中型城市;在过去10年中，成都市总体经济不断促进和扩大内外需求，拉动经济增长，内需总量年均保持20.08%的增长速率，外需年均保持176.67%的高速增长;城市人口持续增长拉动成都城市化进程，其年均人口增幅保持在1.16%，人口增幅12.9万人/年，城市人均可支配收入年均增幅13.04个