某地产营销方案探讨.pptx

中航瑞赛?纳兰华府2013年营销方案探讨;写在前面的话; Contents ;30万平方米的大型规划，未来将承载开原和清河几近5000人的大型社区，具备3大服务体系与4大配套，是真正意义上的社区运动。;文化路未来的规划主路，连接开原、清河的必经之路南北通达7分即是繁华，绝对的价值地段，发展潜力巨大。;这里是一个风格迥异的社区，正在以人文的视角轰鸣开发，不久将会成为清开地区高品质级的landmark。;纳兰华府是有高级社区属性的、有栖居功能的、有改善功能的、有精神内核的、有发展空间的 、有人居理想的、有强势主题的、有精臻细节的、可区域再塑的…… 是清开地区唯一拥有人文情结的异域主题地产 是毗领清开主路的可见价值绝佳之选 是经营未来城市布局概念，真正意义的社区运动;市场和客户对纳兰华府当前的认知： ;可见，如此美好和人文的纳兰华府并没有完好的传递给市场与客户。 目前面临的困惑：; Contents ;困惑1？;解决路径：规划具备可展示性;解决路径：规划具备可展示性;解决路径：规划具备可展示性;困惑2？;解决路径A：多点截杀;;圈层传播;困惑3？;形象年;;解决路径A：抓大放小，政府营销;解决路径B：强势确立霸主地位;困惑4？;解决路径A：宣传道具提升、建筑材料展示、客户服务的全面升级;解决路径B：情境体验全面升级;解决路径B：情境体验全面升级;解决路径C：活动营销;我们梳理了当前营销所面临的困惑点，提出了针对性击破建议，在未来的营销推广工作中可做到有的放矢。; Contents ;; Contents ;正负零;2013年4月;此图为2013年推售房源价格变化走势。此价格将根据项目主体完工进度及实际蓄客情况进行对应调整。;市场竞品情况 亿达马德里从9月10日开始蓄客至12月9日开盘，9月价格区间3500-3600元/㎡，12月开盘报价均价3700元/㎡，一次性付款96折，贷款97折，成交均价在3550元㎡。目前一层车库改住宅4400,六层3500，均价 3800/㎡，价差50左右目前在售全部多层的75%，已经去化了其中的75%-80%由于车库改住宅。目前价格与开盘价格增长100，优惠增加了一个点 万象新城主推多层产品，其价格在3400-3600元/㎡之间，成交价格在3100元-3200元/㎡之间，优惠为每平方米优惠150元-200元之间。但成交状况不理想，首要劣势为区位，其次在于产品品质；目前一层3600-二五层3300，三四层3350-六层3100 9月份开盘大概现在去化到60%，低于现在所报去化率。目前成交均价在3300左右增长了100，每平方米优惠50。 阳光城小高产品，目前六栋楼在售，月成交90套（不准确）整体去化85%，产品无特点， 每层差价30左右。;3月竞聘市场分析;自身工程节点 多层3#、6#、7#、10#6月主体完工，4#、5#、8#、9#7月主体完工，1#2#由于拆迁问题，需开发商确定工程时间； 项目推售情况 项目自身产品属性：洋房总销售面积：24778.27㎡；其中多层14565.83㎡，4.5层10212.44㎡； 2013年推售房源以多层洋房层为主（具体推售房源见前表） ，预计可实现销售额约6000万元；;备注： 前期：根据售楼处影音展示，水吧的完善，背景音乐，单体沙盘，目前整体沙盘展示不够完善（如下沉小院无体现）来支撑目前价格。 中期：根据工程进度、实体样板间、区域景观时间、配合大范围推广节点来阶梯性拔升价格。 后期：通过前期中期的产品展现力度和大力推广先支撑价格到拔升价格最后顺延价格。 价格区间是与优惠措施、客户积累、去化率、开盘时间、这几项存在高度想关联；根据不同的价格区间及销售率情况对后期的价格提升给予不同程度的调整；具体优惠措施根据开盘时间及价格策略再行详细制定可行方案。; 考虑到实现达到项目整盘的既定利润，考虑到集团领导既定的高端调性，考虑到项目本身产品属性；第一阶段建议推广以拔调性、推品质为主要推广方向，增加推广的层次感及有效性。 线上推广方式：户外广告媒体选择发布，纸媒推广，电视台开机画面，清河道旗等。 线下推广方式：配合短信跟进，活动辅助的形式来与客户形成互动，增加蓄客量。;户外截流、树立高端形象 ;全区域覆盖 扩大影响力 ;全区域覆盖 扩大影响力 ;全区域覆盖 扩大影响力 ;商场外展——新玛特外展;使用IPAD进行讲解展示，作为新兴电子产品，其使用功能也日益强大，可利用来展示项目的电子书，对项目的各项特点进行演示，并辅助销售制定合理的框架结构，并以虚拟演示呈现项目实际效果。;全区域覆盖 扩大影响力 ;推广策略—“主攻拔升”+“价值互动”;重要事件;品质形象年，项目长期巡展 活动时间：2013年3月1日-2013年12月31日 活动内容：在清河、开原各主