深圳满京华龙岗旧改项目营销策略提报P.pptx

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;报告框架;;一、城市层面:此前城市〉产业拉动房地产行业发展,其预期价值是否被透支? 楼市低迷,城市成长价值支撑今后楼市的理性力量何在?对本案意义如何? ;二、行业层面:投资离场下,内需型市场属性明显,供大于需求明显,供需失衡 明显,旧改项目集结,本案的产品定位是否“避大就小”即可跳离全面竞争?;二、项目层面:如何看待地块的规划指标及条件?项目形成差异的发力点何在? ;;一、地块解读 - 区位:龙岗街道中心西区,交通通达性好;一、地块解读-地块四至:配套较完善、居住氛围较好、城市意向不足、部分自然资源优势;一、地块解读 - 价值点分析;属性界定;;读;一、城市解读 - 宏观经济背景:目标发展适度重型化的产业大区;一、城市解读 -龙岗规划:打造深圳东轴中心,辐射粤东地区;一、城市解读 -龙岗中心组团 深圳核心城市组成部分,东部发展轴的综合服务中心;龙岗中心组团发展策略结构布局:“一主两副中心”的多元服务中心;龙岗中心组团重要发展措施:以深惠路、地铁3号线为重点的交通改善;龙岗中心组团重要发展措施:以建设大运新城、龙岗旧改为重点的城市化推进; 城市背景启示;时间轴;识;二、市场解读-中原大势观:08年从紧货币政策不变;二、市场解读-中原大势观:行业资金链紧缩;二、市场解读-中原大势观:行业资金链紧缩;内外部宏观形势;二、市场解读:深圳市场整体08年上半年新增供应量创05年新低,成交量仅为07 年同期的一半、06年同期的4成;二、市场解读:龙岗市场整体08年上半年新增供应量创05年新低,共50万方、 5483套,供应单位套型面积趋小,以60-89平米2/3房、90-120平米3房为主; 08年上半年龙岗区各月住宅推售面积 ; 08年龙岗区各面积段的供需比例;项目名称;; 2008年上半年龙岗区新增部分存量为13.7万平米;新增消化率 为14.9%,相比全市各区为最低。 存量部分存量为95.0万平 米,存量消化率为6.7%。 龙岗区存量结构,以120平米以下的2房、3房最多;就板块而 言,中心城存量较大,统计龙岗区存量在220套以上的个盘15 个,位于中心城的即有至少9个,共计5053套;其中包括龙岗中 心城的标杆楼盘公园大地,存量也在468套。;区域;二、市场解读-价格:2008年上半年深圳实现成交均价12802元/平米,基本回到了07年上半年的水平;岗均价跌破9500元; 龙岗各片区08年上半年住宅成交均价 ;整体市场小结;辨;三、区域竞争格局:中心城、奥体、龙岗街道板块之争;三、区域竞争格局:奥体、中心城规划起点高、公建投入大,本案所在的龙岗 街道板块形象及价值认可度最低;水岸新都;三、项目竞争格局:龙城大道、深惠路沿线为旧改项目重地;序号 ;序号 ;2006;;龙城爱联岗贝村改造;位于龙城回龙埔社区,南临龙平西路,东临回龙埔市场和长江花园,西靠爱心路,北为规划中的回龙埔大道。也就是深业·紫麟山、华业·玫瑰郡、万科·千林山之间的位置。 ;竞争相关地块3:回龙埔片区改造;项目占地26681.88㎡,总建筑面积130022.05㎡,其中住宅57151.32㎡,商业37141.75㎡,商业中心11283.95㎡。项目于2007年5月份正式动工,一次性整体开发。 项目涵盖住宅、商业、商务中心三种产品形态;由3栋三十一层住宅和1栋二十层商业中心组成,住宅下设四层商业裙楼,五层为架空层花园(内设主题会所、泛会所、风情园林、游泳池等) 住宅定位为现代、高档物业,立面采用现代简约的建筑风格,户型设计方正简洁,80%以上的户型带入户花园、空中院落及露台。2梯4户(部分物业2梯3户),户型包括二房、三房、四房、五房等,面积区间从82.30㎡至160.56㎡,整体户型方正实用、南北通透、采光效果极佳,并且居住区实行封闭式管理,私密性强。 商业部分将涵盖5大功能:购物+餐饮+娱乐+休闲+商务办公。 预计09初发售; 三、项目竞争格局:中心城板块项目/万象天成;竞争启示;客;;;数据来源:深圳中原深港研究中心;第一梯层:人群逐年增多,总量仍偏少,未来此类客户抢夺激烈。; 相对目前客户情况的分析,本项目更看重的是客户群体正在发生的演变趋势, 为目标客户定位找到重要依据。;2002-2004年;;;首期承受区间:11-30万,房价承受区间:60-150万,家庭年收入区间:10-30万 ;三、客群产品价值敏感点的共性分析:风水消费;重要需求排序示意,好环境、优质物管及享受是二次置业者的重要需求 客户购房十大重要因素从高到低排序: 交通便利的地段 安全的优质物管 社区配套 创新户型

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