海南三亚龙栖湾旅游地产物业发展及营销策略报告__.pptx

三亚龙栖湾项目价值报告;;3;;3;项目规划用地共分为三块： 地块一：位于项目地块的西北部，占地面积171.53亩，（合114356平方米）。产品类型为，公寓和酒店。 地块二：位于项目地块的偏东部，占地面积286.59亩，（合191060平方米）。产品类型为，公寓、商业街和会所。 地块三：位于项目地块的偏南部，占地面积169.06亩，（合112710平方米）。产品类型为，公寓和商业。;项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域交通极为便利;项目交通：海南西线高速公路、225国道和海南西线铁路在度假区的东侧经过。距三亚约70公里，距海口260公里，距尖峰岭国家森林公园7公里;地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背山临河面海，私密性极强;项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划调整。拥有坡地资源的地块二建面最大;根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业街、会所等配套规划约占项目总建面的52％;自然资源之海：所在海岸线沙质细腻，无杂物，海水清澈，适合观光及嬉水;自然资源之山：项目距我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区——尖峰岭约七公里;项目周边相对配套不成熟，国道正在维修路况条件较差;总结;3;市场及发展机会研判;海南获批国际旅游岛，同时又是唯一的热带度假区，地位无可替代;海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款10月15日至12月31日本地客户购房限购一套;海南房地产市场量跌价挺，最近价格略有松动;小结：岛外中低端投资客户受政策影响较大;市场及发展机会研判;海南度假市场面临两个层面的客户：度假旅游客户及度假置业客户;中高收入家庭客户是未来海南旅游的核心群体;随着中国老龄人口的急剧增长，养老客户将成为海南旅游的核心客户群体之一;海南度假旅游客户对配套设施、舒适度、服务水平等有着较高标准的要求;小结：满足度假、避寒、养老、投资需求的综合类产品将得到市场青睐;市场及发展机会研判;;通过对区域、物业类型、总价的不同选择，可以清晰地进行海南置业客户的层级划分;小结：随着以三亚为中心的南部开发如火如荼，三亚东部区域也日趋逐渐饱和，性价比也逐渐降低。反观西部还处于价值洼地，有较大的发展空间;市场及发展机会研判; 从目标上说，是超越清水湾和亚龙湾。如果按现在的规划来实施，我们有信心超越清水湾，在中期的时候超越亚龙湾。 西线最突出的优势：尖峰岭是唯一一个可以看海的热带雨林，并且是其热带雨林的代表性排全国第一，像长江流域的霸王岭、东线的吊罗山，资源性都比不上尖峰岭。东线的旅游资源有，但没有有代表性、非常突出的点；西线虽然正在大力开发相关资源，像千年古盐田、落花石洞等，但并不足以与东线整体资源PK。但就项目来说，不会比东线差，甚至会超过东线。 海南不缺客户，但缺好房子。只要房子足够好，全中国的客户都会被吸引。好房子是一种综合评价。 —— 龙沐湾 国信 营销总监;总结：项目差异化卖点不足，需要植入更多的亮点以支撑项目价值提升;3;营销要解决的核心问题;3;案例选择的适用条件 滨海社区 周边配套缺乏;以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观;多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气;配套、小品营造滨海度假社区氛围;案例借鉴及启示点;小结：在陌生区域开发需要1、形象清晰，给客户以明确的认知2、要进行差异化包装，以求脱颖而出，征服客户3、初期要注意建立高性价比，不可盲目追求高利润4、整体规划要注重商业配套，以利于后续开发;3;物业发展建议;;世界滨海风情小镇集萃;;;;; 地块劣势： 周边农田尚未开发，缺少生活氛围;;法国依云小镇;世界上最专业的医疗温泉 ：;小镇标志 — 依云大师高尔夫俱乐部 ;; 地块劣势： 与项目其它两个地块不形成整体 海景资源不够丰富，游艇等水上 运动不利开展 距离国道及铁路较近;;波西塔诺小镇意象;波西塔诺小镇意象;;; 地块劣势： 区域内缺乏配套，离铁路及国道较近 地块狭长部分住宅缺少私密性，存在安全隐患;;查尔斯顿小镇意象;;;物业发展建议;;一期启动区开发选定原则：;;4－5年内完成全部地块共分三期的开发运作周期计划如下;项目一期启动产品 高层公寓： （打造湾区开发示范区 ，形成社区氛围，加快资金回笼） 别墅产品： （保证客户延续性，高起点、扩大产品受众） 选择条件较好地块形成市场美誉度;;物业发展建议;;社区会所；为社区居民提供服务，展示优越生活方式，建议以 运动健康及休闲为主题；由于与旅游配套可互补， 故建议不必过