海尔方庄项目.pptx

海尔方庄工程可行性研究报告;本工程主要工作内容;本次报告研究思路;;工程位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内;工程紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达;周边以建成小区为主，居住气氛成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套;工程现状及地块指标;南侧道路;地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房;地块2：已封顶的酒店式公寓——金方商贸大厦;地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月挂牌交易，价格7010万元;本体条件分析小结;;北京十一五开展规划中构建“两轴－两带－多中心〞的城市空间结构，南城区域处在城市开展的南北主轴上;五号线、十号线的贯穿以及北京南站的建成将为南城的开展带来新的契机;工程所在的方庄区域近年土地供给稀缺 ，目前开发工程较少，且多在三环以外 ;04-07年方庄片区土地供给情况;房地产宏观市场分析小结;;北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBD、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区 ;CBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主;包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布;本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公气氛较淡，写字楼工程多沿三环局部零星分布;区域写字楼工程:金城中心;安富大厦 共22层，2-22 层为标准写字间； 客户 中小型企业占70%； 关注因素 完善的物业管理。;区域写字楼工程:嘉业大厦Ⅱ期;区域写字楼工程:扑满山〔在售〕;金城中心 北京英德电子技术 金至诚控股集团 北京九泰医药科技 妮维娅〔上海〕北京经营部 北京东辰瑞丰机电物资 北京黑人体育用品公司 上海泰胜国际贸易 海洋国际旅行社 戴尔国际英语 北京搜易网联科技 北京天时易通信息技术 广东省惠州市人民政府驻京联络处;工程周边写字楼租金2-2.5元/平/天，售价1.6万元/平方米，租金水平处于三环沿线最低;区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度较低，商务办公实现价值较差;本工程周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心方庄特色商业街，集贸型商业方庄市场，以及社区商业;方庄特色商业街业态分布广，商业气氛浓厚，各项市政配套、生活配套齐全;方庄周边以及三环以南区域商业以集贸性商业和社区商业为主，与特色商业街业态分级形成互补;工程周边商业供给量较小，分布在各种业态商业中； 目前工程周边商业租金约4元/ 天/平，一层底商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平；;区域商业结论：本区域商业中心与市区商业分级形成互补，商业配套成熟;方庄区域在售住宅工程多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯穿，方庄南部区域交通环境改善，目前价格在1.6万元/平—2.3万元/平;区域在售工程以高层板楼为主，局部板塔结合，户型以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主;CBD东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，价格1.4万元/平-1.85万元/平，客户为CBD白领及投资客;区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级： 5年内次新房1.4-1.8万元/平米，5年以上二手房价格1.1-1.4万元/平米，二手经济适用房价格1-1.2万元/平米;本区域二手房市场租赁市场客户主要以地缘性客户为主， 随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化，小户型受青睐;位置;位置;位置;位置;位置;位置;区域住宅结论：本区域住宅供给量小，以地缘性客户为主，租赁市场小户型受到市场青睐，客户以CBD白领为主;房地产宏观市场分析小结;;51;整体定位;形象定位——国际青年社区：活力、沟通、精品;典型小户型工程客户描述——gogo新世代中心;典型小户型工程客户描述——10AM新坐标;客户定位——CBD、亦庄经济技术开发区年轻白领以及投资客为本工程核心客户;价格定位：精装修酒店式公寓价格17000元/平米;;地块1：根据收益法测算六层小白楼的市场价值为2757万元人民币;地块1：进行重新装修后按照周边写字楼租赁价格2.5元/平米/天测算，工程价值4500万人民币;地块２：现状条件下到完成精装公寓出售还需追加2500元/平米;工程所在区域写字楼和住宅毛坯房可实现16000元/平米的单价;地块2预期收益测算;地块3收益预测：地价7490万元，根据假设开发法预测工程收益3千7百万人民币;方案一：只收购地块3，预期收益 3千7百万人民币，投资回报率49%;方案二：三工程全部收购，撤除小白楼，预期收益五百万，投资回报率1%;方案三：收购地块2和3，预期收益70万;本工程其他风险说明;;; ;深圳·丽阳天下：面向白领阶层资源条件较差的小规模单体工程，在竞争中脱颖而出;丽阳天下成功关键因素——CONDO主题的重新定义与