深圳风火水榭山广告公司汇报.pptx

;;2009 ，别墅只看水榭山;2008年水榭山卖出了好成绩， 但没有实现好溢价； 水榭山已经建立良好的市场认知度， 但还不具备足够的影响力。 溢价、品牌、影响力一个都不能少。 所以2009年，我们需要更加务实的解决方案， 市场、竞争、客户群三大战役一一解决。;【宏观层面】 经济走势趋好，楼市稳中有变;宏观经济层面复苏明显，但楼市存在变数很大 经济环境：尚未走出金融危机的深度调整，但流动性过剩和信贷的相 对宽松、以及对未来的通胀预期，可能提高不动产价格预期 房地产市场：目前已经稳步企升，但开始出现疯狂的迹象， 受国内外经济的影响，尤其是政策的直接影响，后市难预 进入三季度，大幅度震荡下跌可能性并不大，房地产很有可能会在量 价临界点做探索性振荡;市场机会点：通胀预期与股市获利资金很有可能注入豪宅领域！ 经济回暖迹象明显和金融层面的宽松，对豪宅的下半年继续升温带来直接影响 挑战与障碍：如何利用市场上升机会，快速实现项目市场地位登顶？ 项目登顶和溢价的前提有二：一是市场看涨，二是客户认同项目独特的价值标准，愿意多付出。关键是快速通过价值推广和营销手段，使目标客群能够联想到水榭山就是明天的水榭花都、华侨城等标杆豪宅，目前尚是价值洼地，未来则是恒升价值标杆。;市场策略 市场目标：“树立牢固的城市一线别墅标杆”，顶级与唯一 （“买别墅只看水榭山”——中心区纯别墅NO.1的绝对认知） 盈利目标：最大化实现三期溢价 品牌目标：持续为莱蒙/水榭品牌加分;面临新的竞争格局（三期与二期的变化） （产品形态）当二期定位为“城市第一居所别墅”时，竞争对手锁定在丹堤、维港为代表的城市别墅，远至曦城； （资产价值）当三期重新提价，定位为“城市一线别墅NO.1”并且作为“投资品必选”之一时，竞争已从CBD区域（龙岸、溪山、丹堤）扩大到全深圳范围内的一线豪宅（如西部曦城；东部天麓、天琴湾、天涛轩等）。;类别;本项目VS曦城;形象定位策略 持续提升项目属性定位：“中心区 千万级 纯别墅”，成为更多目标客户关注的顶级豪宅样板，成为名符其实的别墅价值标杆。 建立人无我有价值体系：短期内（8-10月）迅速提升级别认知。以三期价值升级巩固项目作为城市一线别墅标杆的独立定价体系。;中心区 千万级 纯别墅;千万级别墅观（珍藏级） [中心观] 非中心难论顶级：7分钟直取中心区 [纯粹观] 非纯粹难称别墅：0.6容积率纯别墅区，顶级圈层生活 [山水观] 无山水难言稀缺：100平方公里三大郊野公园，20万㎡原生大湖 [大师观] 以大师加冕大师：港督府大师会所，E-DAW大师青花瓷主题园林 [经典观] 凭经典论证经典：百年经典美式别墅，历久弥新 [历史观] 以责任塑造历史：深圳中心区地标府邸，百年只此一处 [品牌观] 专注高端生活性：莱蒙别墅、水榭品牌稀缺价值缔造者一脉相承;价值体系;一，主力客群未变（三期与一二期的趋同）： 区域大致没有变化，仍以大福田（抓住离不开CBD的客户） 和传统豪宅区（香蜜湖、华侨城、银湖）为主的客户;三，客户购买动机（三期与一二期心态的变化）： 1，保卫财富捍卫地位，注重私产的保值增值，注重家庭资产的合理配置； 2，照顾成员的生活条件，注重功能空间，注重舒适度及居住感觉； 3，人生发展到一定阶段，开始享受多年奋斗成果，改善生活。 三，客户购买障碍（三期与一二期心理的抗性）： 1，尽管产品和项目比之前有较大提升，但价格跨跃仍有一定的障碍，总价提高前提下，必然导致客群的质疑和分流； 2，资产管理方式引导和梳理欠缺，目前的城市主流豪宅，尚处于价值洼地，即将成为比肩香蜜湖、华侨城片区的城市豪宅恒升价值标杆。;?解决方案;“太纯粹 太稀缺”之上，树立水榭山城市一线别墅标杆地位;户外;8月深航杂志;形象提升：;1 中心线-香蜜湖主场所 2 金融线-私人银行推介 3 业主线-一二期老业主 4 花都线-分展场接待 5 环境创意-山姆店触点 交通：深南/机场/南坪山姆店指示牌 理财：莱蒙+深国投、证券基金网页广告 （大量报道，小豆腐块的新闻报道每天都有） 娱乐：嘉信茂电影院贴片 回家：银湖、香蜜湖、华侨城老小区电梯广告、DM投递银行对账单 短信公司反覆盖：交集筛选客户群，提高精准率（车和住宅的交集） 进线电话反覆盖：可以做到其他顶级别墅的电话反覆盖， 只要通过电信做直邮广告就可以拿到数据;可做渠道; 7 8 9 10 11 12 ;阶段;第　　阶段;阶段