水井坊形象概念定位报告.pptx

成都水井坊形象概念定位报告; 本报告数据均来源于边锋地产数据平台，分析结果仅供参考。 报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。 本报告版权归边锋公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。;在开篇之前，请先估计一下这三件商品的价格？;图为1957年款法拉利250 Testa Rossa赛车，只有21台成品驶离生产线。2009年5月，全球经济危机时期，以1220万美元拍卖售出。;图为玛丽莲·梦露在电影《七年之痒》中身穿的白色连身裙。 2011年6月，这件“飘飘裙”在洛杉矶的一场拍卖会中，以460万美元（约3000万元人民币）售出。 ;这座有1000年历史的古堡,曾是现法国总统夫人布吕尼小时候的家。 2009年2月，沙特富豪塔拉勒购得此古堡，成交价2800万美元。;文化无价！;愈稀世，愈无价； 愈高贵，愈平淡。;窖酿岁月，馆藏历史;中国的，才是世界的！;;让我们先了解一下项目情况。;; 项目区位; 项目描述; 项目细部;很显然，这是一个具有浓厚中式人文底蕴的项目。 这种底蕴，与水井坊的历史文化密切相关。;;水井坊作为酒文化的代表，呈现给世人怎样的形象？;水井坊酒，从历史人文的角度， 将中国传统的酒文化发挥到了极致！ 作为本案，是否能支撑这一高端形象？; 视角向东;区域一：国际金融东大街 作为最具潜力的金融大道，东大街正向着中国西部的华尔街靠拢； 多家国内外专业机构一致认为，东大街将是中国西部最贵的地方，这里将诞生中国西部的第一高楼。;区域二：时代豪庭与蓉上坊。 随着东大街的形象提升，以及香港地产企业的入驻，这里诞生了时代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅档次普遍较高。; 视角向南;视角向南;视角向南;区域三：望江公园。 望江公园位于成都市九眼桥锦江南岸，是成都市著名的旅游景点。该公园是为纪念唐代女诗人薛涛而建，公园内的建筑包括崇丽阁、濯锦楼、浣笺亭、五云仙馆、流杯池和泉香榭等，;区域四：锦江新外滩。 九眼桥东侧汇聚了“外滩、凌江峰阁、南府锦、晶蓝半岛”等高档社区，被誉为成都的新外滩。;区域五：东湖高尚居住区。 望江公园区域，是成都素来有名的高档居住区，这里汇聚了“河滨印象、望今缘、华润翡翠城、望江嘉园、摩玛城”等高档社区。; 视角向西;区域一：音乐广场与廊桥。 安顺廊桥最初可以追溯到元代，是马可·波罗印象较为深刻的四座大桥之一。音乐广场和廊桥一体，形成成都的标志性建筑之一。;区域二：香格里拉大酒店。 香格里拉大酒店位于锦江一侧，酒店和相连的三十层高的香格里拉写字楼完美结合，成为这个繁华、现代的都市内又一崭新地标。;区域三：滨河酒吧一条街。 府南河（锦江）一侧，由多个小酒馆、小酒吧构成的特色酒吧一条街，该街景采用中式风格打造，在成都颇有名气。;区域四：名声在外的四川音乐学院。 四川音乐学院，全国九大音乐学院之一，因近年来选秀节目的兴盛而名声在外，是中国顶尖的音乐殿堂。; 视角向北;视角向北;视角向北;很显然，这里从未大众化！从未低端化！这块土地，被众多高尚元素所环伺，价值巨大！因此，对本案而言，其形象能够并且必然高端！;让我们重新描绘一下这块土地！;这块土地天赋异禀，价值连城！;东望江，西浣花。 成都人心目中最有人文底蕴的两个地方。 浣花已成往事，望江唯余水井坊。;集美景、人文、历史于一体者，世所罕有！ 堪比台湾之日月潭、杭州之西湖。;此前未曾有，此后不会有！ 三千年成都风华，由这里代言。;唯五十余席高阔大院，非世袭之家，不足以品评。;中国的，高尚生活元素！;因为矜贵，所以不苟于世； 因为稀有，所以待价而沽。;;本案的价值到底有多大？ 我们以类比的形式进行初步的判断！;价值类比一：建设路商圈;价值类比二：春熙商圈;价值类比三：一环路沿线;从商业地位上讲，本案区域与建设路商圈相比略优，而与春熙商圈相比则较为逊色，其商业价值应与一环路沿线的金牛万达广场更为接近。;让我们再看一个例子！;项目案名：兰桂坊成都; 其目前租金为150—300元/平米·月，为1-3层整租价，若按6%的年回报率回算，则该物业售价可达6万元/平米，基本与本案的商业价值相当。;压力一：;因此，对于本案而言，其首要问题是如何解决销售的压力。; 第一种方案：划小面积，分户经营。;商业口岸无法解决;更重要的是，第一种方案破坏了水井坊作为历史文化遗产的珍稀价值，无疑于暴殄天物！;提高本案的文化附加值，将本案升华为一座能够代言成都文化的奢侈物业，通过文化价值来实现项目价值。;如何才能打造出奢侈型物业？;在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。 奢侈品在经济学上讲，指的是价值/品质关系比值最高的产品。 从另外一个角度上看，奢侈品又是指无形价值/有形价值关系比值最