某房地产度营销执行方案.pptx

2012年中实·润城年度营销执行方案;目录;我们的目标？;2012年，中实润城推售策略;类型;原计划推案批次：;类型;开盘目标;;目标如何实现？;客户;客户基础下的市场背景？;2011年房地产政策回顾; 截止12月份，郑州市2011年商品住宅投放量634万㎡，成交461万㎡，供销比1.39:1，整体呈供大于求。截止12月份，郑州市商品住宅库存406.50万㎡，将延缓大多数开发商开发和推盘节奏。 7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并没有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。 ;从区域供求分析来看，金水区、二七区、郑东新区是2011年商品住宅投放和销售的主要区域。郑东新区未来发展前景较好。;2011年房地产政策调控总结;;2011年11月8日，在俄罗斯圣彼得堡出席上海合作组织成员国总理第十次会议。 国务院总理温家宝表示：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系，这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”;2012年1月全国市场形势;2012年1月郑州供求市场;2012年1月郑州市场开盘动态;易居研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。 （2）【价格出现松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 （3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。;;2012年郑州市住宅供应形势;2012年郑东新区住宅供应形势;;;2012;我们的客户？;客户定位;从〖本体〗看客群;本体预判客户地图;;;第一张客群极限范围图;由客户???图结论“五大要点” ;要点【1】最终客户生活区域极限图;要点【2】最终客户工作区域分布图;要点【3】最终客户主要活动动线图;;要点【5】老业主区域分布图;当前形势下，房地产营销已无法靠单纯广告宣传积累实现有效蓄客，必须加大拓客范围及力度。;如何执行？;本案营销主线;本案营销节奏部署;;根据客户地图进行户外媒体方式全方位覆盖，针对潜在客群主要动线进行精确有效的投放。;认筹期：加大线上推广力度，对项目进行炒作，有效配合线下活动来访转认筹 （6月起利用各个主流媒体，对项目进行热炒，扩大项目知名度和受众客户量，有效促进客户认筹量。结合线下活动执行，进行推广宣传，在每次活动前一周将各种物料设计制作到位。）;;推广要素 ;;媒体类型;;媒体类型;;媒体类型;;线下渠道传播;线下渠道传播;『 设置长期外展点 与高端客户直接对话』;;;;『 根据生活区域图 社区设点宣展 通过“社区巡展” 引导客户 』;企事业单位;针对周边各大产业园区、政府机构、高校、写字楼等企事业单位，进行巡展，宣传项目形象及产品信息。;易居将时刻把握竞争对手的动作，发动行销人员积极出击，针对其客户展开拦截，让对手的客户资源最大程度上为我所用。同时，通过对竞品营销动作及成交结果的跟踪，分析市场价格及需求偏好变化、对手推售策略，进而适时调整自身的产品、营销及价格策略。;『 根据老业主分布图 中实老业主陌拜』; 【联谊目的】：此类单位是联系高端客户的关键纽带，尤其在高端行业的关键人物，对圈层客户的购买行为会起到很重要的影响，将此类人群发展为本项目兼职代理人进行拓展挖掘。 其次，本项目与各大商家的联系接洽，利用资源共享模式，可与商家联合搞活动，一方面可吸收商家客户资源，另一方面在商家树立口碑。可结合联盟商家或大客户，在项目现场组织活动，如球类对抗赛、品酒会、联谊会等活动，增加周末现场人气，通过活动营销与之进行嫁接，达到互赢互利的目的； 【联谊对象】：汽车4S店、婚纱摄影店、协会、商会、医院、银行、洗车行等 【联谊人员】：易居外销团队、本项目策划人员 【联谊模式】：①寻找目标客户资源的持有者或商家负责人-- ②预约拓展对象，洽谈合作方式--③达成合作意向,签订合作协议;-- ④洽谈活动形式，并联合执行; 【巡展目标】：拓展单位2家/月以上；;行销执行细则;;活动策略;销售活动;;亮相期（5月—6月）：嫁接或冠名大型演艺活动;亮相期（5月—6月）：”壹基金