某房地产项目企划报告.pptx

宁波银晨国际项目企划报告;第一部分：研展方面;项 目 概 况;;项目所在地——江东区简介;;周边配套;周边配套;周边配套;宁波写字楼市场状况;2004年写字楼市场总结 ;2005年写字楼去化情况 ; 05年上半年由于受宏观政策和各个项目工程进度的影响，供应量很小，除了04年遗留下来的市场存量，新开楼盘甚少，二手房方面华联写字楼、杉杉金贸大厦在5月份开盘，而金隆国际是上半年唯一开盘的新推项目。从销售方面来看，个案的销售速度还是比较平稳的，但金隆国际由于价格过高，导致销售缓慢。 05年下半年特别是九月份以后供应量突然增多，共开盘约25万方，而需求量随着供应量的增大也呈现井喷的现象，今年至目前市场消化量15万方。 预计至12底能再去化约4-6万方左右，全年成交量在20万平方米左右。 将有约23-25万左右的量将成为06年的市场存量。 ;2005年10月至2006年6月写字楼供应量 ; 05年底到06年上半年预计共推出写字楼量为51万平方米左右，加上2005结转到2006的市场存量约23方米，市场可供销售量将达到约74万平方米。 以上还不包括一些村级发展用地项目，预计明年下半年会有较大规模的此类推出量，市场供应量将进一步增加。 所以06年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、嘉和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈。 写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。 如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。 ;写字楼发展趋势之区域 ;目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。 在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下不足： 规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。 电梯严重不足。 车位配置严重短缺。 物业的层高及实际使用率不高。 公共部位装修非常不到位。 内部配置不完善。 智能化弱电系统配置缺乏。 在软件服务上，目前写字楼存在更为严重的不足，主要表现在： 物业管理不到位。 对入住企业的专业化商务服务不够。 中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。 ;写字楼发展???势之品质 ;写字楼发展趋势之价格 ;写字楼发展趋势之客户 ;区域分析 ;职业分析 ;写字楼发展趋势之客户 ;;新天地国际商务大厦;地理位置：百丈东路欧尚超市南边 开 发 商：矮柳经济合作社 代理企划：宁波迪赛 建筑面积：78000平方米，其中写字楼面积66000平方米 产品形态：两幢点式办公，一幢板式办公楼. 设施配置：点式办公（约1000平方米）配置5部电梯，板 式办公楼配置4部电梯，共设置了5个大堂、300个车位。 另内部配套小型高尔夫、商务运动会所等。 装修建材：外立面采用面砖加落地玻璃。大堂采用五星级 装修，各个办公的公共空间都根据各自的定位设计不同的 风格。景观设计为新加坡雅克，投入为目前宁波写字楼之最。 开盘时间：2005年11月份 均 价：三幢办公楼均价分别为7800、7900、8800元／平方米 物 业 费：酒店式物业管理，5.5元/平方米.月 销 售 率：已经超过40％ ;世纪金贸大厦 ;地理位置：中兴路、百丈路交口，开元大酒店斜对面 开 发 商：宁波银亿房产 代理企划：21世纪不动产宁波立得九略行 建筑面积：15000平方米 产品形态：1幢17F写字楼，办公面积43－320平方米，主力面积43平方米，商铺810平方/层（共三层已售完），层高3.2米。大堂：高5.1m，面积100余平方。 设施配置：车位60多个，3部上海三菱电梯。 装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面，大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。 均 价：8700元/平方米 物 业 费：3元/平方米.月 销 售 率：自2005年7月份开盘，销售率为80％;彩江大厦;金隆国际 ;地理位置：中山东路和灵桥路交汇处 开 发 商：宁波华联房产 代理企划：宁波九略代理行 建筑面积：80000平方米 产品形态：大厦共30层，地上28层，地下2层；办公9F---25F，一期已售12F---22F（除18F）。本次推出的楼层为9F、10F，总面积达1万平方左右，共有120户。 设施配置： 七台上海三菱电梯（1部为消防电梯）并采用大型中央空调系统；共100个车位。 装修建材：结构：全框架剪力墙结构，符合承重、抗压、防火、耐震等要求；户内平顶为轻钢龙骨 纸棉石膏板；外观：金黄色玻璃幕墙（美国进口镀金）；窗门：玻璃幕墙、优质实心门