房地产开发流程及主要成本组成.pdf

主要流程 一个完整的房地产项目从开始到竣工 ,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地产开发公司 的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出 让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 ,应附有详细的 规划设 计 参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分 行政审批部分根据我国当前 法律 、法规 、 规章 ，房地产建设项目的行政许可 程序 一般 共分六个阶段： 1）选址定点； 2 ）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及 施工 图审查； 4 ）规划报建图审查； 5）施工报建； 6 ）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行 土地利用总体规划 和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保 局办理生产性项目环保意见书（表） 。 5、文化局 、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目 选址意见书 。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理 土地预审 。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、 水利局 、城管局、 环保局 、园林局、文化 局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《 建设用地规划许可证 》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和 施工图设计 审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、 国土资源局 进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审 查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托 通知单 。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的 《建设工程施工图设计文件审查报告》 ，发 放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行 审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发《建设工程规划许可证》 （副本 ）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招 标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》 。开发企业申请办理《商 品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；