某地产_苏州园区地王项目营销策划报告竞标___新景祥.pptx

谨 呈;经典，致永恒;历尽岁月，致永恒;“对建筑而言，规模不等同于荣耀……激励人们并保持持久的不是它的高度，而是它的诗意。” 斯特恩（美） ;成功者， 追求成为极少数;成功者， 因沉淀变得精粹;“建立无我，追求自我。” ——李嘉诚（中） ;耀世和永恒;商业秘密声明 本文内包含的资料属于新景祥控股有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对新景祥控股有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果新景祥控股有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。;困;时代上演顶级物业逐鹿;惊世的绿城;矛盾的苏州（1）;矛盾的苏州（2）;1、高起点之下的高价值预期，与当前苏州城市房价荷载能力之间的矛盾！（之于项目） 2、顶级物业运动中，一举夯实领导者占位！（之于企业）;思考的回顾;;;;;从思路到出路;序;苏州豪宅观鉴;;;;绿城作品浅赏;;;;创造不平凡的 绿城;;;;;从苏州文化中寻找驱动;;;;;绿城之于苏州;思考;破;新的问题;破题的准备1：从传统苏州的视角看客户;项目：平门府（拙政园旁，古城纯独栋） 总价：1000万起，销售速度60套/年， 访谈对象：王先生（案场置业顾问） 客户关键词：45岁以上，本地客为主，古城情结，稀缺性强 重点语录摘要： 喜欢我们项目的客户大部分都是有古城情结的，骨子里喜欢苏州的老东西，很传统，客户年纪一般都是45岁以上的； 四套楼王价格在4000万以上，我们还没对外公开，但是已经有北京的业内的老总在谈了； 客户大部分都是本地人，部分常熟、张家港等地的私营企业主，最近也有不少北京客户来看，但是基本都是业内的，我们在外地没做推广。 苏州本地的客户还是比较低调的，多是做生意的商人，一般从外表看不出来是富人，也比较有文化追求，对雅致的东西比较感兴趣。 古城区高端别墅角度，我们价格算适中的，还是独栋，所以地段和产品成就了项目成功。;;破题的准备2：集全国豪宅经验找共性;项目2：深圳香蜜湖壹号 访谈对象：石女士年龄约为40岁，制造业，中电照明集团董事长夫人 关键词：地段、家庭子女、私密性、口碑传播、强调自我价值及实用价值 重点语录摘要： 位于城市中心，交通和小孩上学都比较方便，尤其是我们这种在城市中心住惯了的人，稍微住远一点就不大习惯； 别墅产品有点密，感觉隐私性很不够； 平常喜欢跟朋友在酒楼喝茶，大家可能偶尔聊到哪个楼盘的时候都会推荐去看看； 如果我要买带装修的房子，一定要融入我的理念，房子是买来自己住的，没有点自己的东西住着会不舒服； 一些功能也比较重要：晾衣台、厨房的排烟、中厨西厨的分区，这些东西在买房时我肯定会考虑。;项目3：北京盘古大观 访谈对象：于小姐年龄约为30岁，某开发商总经理夫人 关键词：收藏、低调、家庭观、安全性 重点语录摘要： 我对于盘古大观不熟悉，是我老公买的房子。我一直在上海住，这次才是第三次来这里； 先生喜欢收藏古董和字画，这个房子他就是看重地段价值，做收藏品购买的； 楼盘信息，一般多是朋友介绍。朋友告诉哪个楼盘比较好，就去看看； 先生很少带生意伙伴来家里谈事情，不喜欢让别人知道住在哪里； 我不是很喜欢抛头露面的，高尔夫客户联谊赛我倒不一定去，什么事情对小孩好就好，我们倒无所谓，为子女举办的一些活动啊，我会带小孩来参加的； 以前都住别墅，但是高层只要做得好，视野开阔，房子质量好，景观不错，不吵，就可以选择。别墅一般都在郊区，回家的路上都充满了危险性。;;深度剖析，定义社会的“绝对阶层”;;;;;;;;;;;;;;;;;立;;;;;;;;;策;这不是一次常规的营销，我们不是在打造一个豪宅 这是一次对于房地产传统营销的怀疑和颠覆，我们在创造一个时代 一个中国著名豪宅建设专家，向“传奇”和“最高话语人”的