依法经营走可持续发展之路.pptx

;主要内容： 一、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业 二、我国土地法律制度 三、我国房地产开发经营法律制度 四、我国《物权法》确立的有关不动产的法律制度 五、房地产企业必须走依法诚信经营之路 六、房地产企业行政维权 ;一、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业; 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权??划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 ; 1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。房地产业才开始迎来春天。; 2008年房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%。;二、我国土地法律制度 ;（二）土地所有权与使用权分离制度 1、使用年限 2、国有土地使用权取得方式 （1）划拨；（2）出让；（3）租赁；（4）作价投资（入股）；（5）授权经营；（6）房地产转让。 3、土地用途管制 4、土地闲置情形的处理 （1）国有土地；（2）农用地。 ;（三）关于改变土地用途的规定 （四）关于土地闲置的规定;三、我国房地产开发经营法律制度 ; 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 房地产开发和房地产开发经营的区别;二、房地产开发企业 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。;房地产开发企业的设立程序 向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记 到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 对备案的房地产开发企业核定资质等级：一级、二级、三级、四级四个资质等级。新设立的房地产开发企业(含新增设房地产开发经营业务)应当申请暂定资质。;（三）房地产开发应注意的问题 1、获得土地使用权，按规划、用途、约定期限开发。 2、资本金到位。 3、向有关部门报批 4、质量责任 5、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;问题讨论：;案例：北京“画家村” 案件 北京宋庄2000多名艺术家聚集，被称为“画家村”。李玉兰和马海涛于2002年7月1日双方签订了房屋买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。 2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。? 2007年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋。 ???? ??? ?2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。;（四）房地产经营：销售、租赁、抵押 商品房预售：商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 ;四、我国《物权法》有关房地产的法律制度;（一）不动产产权登记;（二）土地征收和房屋拆迁方面 ;（三）物业管理方面 ;（四）不动产抵押的规定 ;五、房地产企业必须走依法诚信经营之路 ;;;;;;;;权力寻租七法： 1.擅改控制性详规，提高项目容积率，减少配套设施，让开发商获取超额利润； 2.对未取得规划许可擅自开发的企业以罚代拆； 3.对不具备开工条件的项目核发开工许可证、未达到预售许可条件的项目颁发预售许可证； 4.出具虚假检测报告，夸大住宅面积，让买房人吃亏、使开发企业额外获利； 5.纵容开发企业囤房惜售、哄抬房价； 6.进行会计造假，虚报成本，隐瞒利润，偷漏营业税； 7.任意压低或抬高拆迁价格等。;何闽旭 ;;70多个千斤顶顶起海口楼歪歪 ;;;;;网友绘制的血房地图(一份标注中国大陆所发生的强拆事件发生地的电子地图);各种不同观点;著名经济学者 郎咸平：中国人正在上的“四个大当”：房产、就业、教育、买车。 ;任志强： “房价永恒上涨论” ;个人观点：今后会进入理性稳健发展期。 1、房价不可能下降。 2、政府卖地财政不可能