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房地产开发全流程详解 房地产开发全流程详解 PAGE / NUMPAGES 房地产开发全流程详解 房地产开发全流程详解 不论你在自己的领域内以前多么绚烂，只需你试图进入地产行业，你就得依照这个 行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会遇到血相同的教训。在 这个行业里面，依照规则比任何行业都要显得重要！ 1、土地证、建设用地规划赞同证、规划重点批复阶段 土地证和建设用地规划赞同证这两个证，加上规划重点批复，是进行房地产开发的 前提 .但是 ,这几样东西领取的先后次序，特别的有学识。有经验的同志，一看这几 样东西的发出时间，基本上就能够判断出地块背后的故事。这三样东西波及到领土 部门和规划部门旷日长久的权利斗争。当前我国法律也没有很好的规范这个问题。 简单的说，土地证由领土部门颁发，是土地权属证明，载了然土地用途及使用限期 （不过载明）；建设用地规划赞同证由规划部门颁发，是审定土地用途及用地界限 的法律依照；规划重点批复由规划部门颁发，是确立土地使用强度指标的法律依 据，如容积率啊建筑密度啊泊车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表现出来， 包含此刻的那个小户型比率限制要求，也会在这个文件里表现出来。 一般来说，一块地，一定要由规划部门审定规划重点，颁发了建设用地规划赞同证 （以下简称地规证）以后，才能领取土地使用权证。这绝对应当是一定的程序。因 编写版 word 为领土部门一定依照规划部门审定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出 让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为第一，好多地方的领土部门 在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。而后给人家办出商住用 地土地使用权证。这类让人无法理解的土地出让模式一度特别流行。而后受让了土 地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不论是改正规划也好，仍是根本没有规划都 好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是责备这类土地出让模式简单滋长腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不 过是从 1990年开始的，而以公然交易的形式搞土地出让，甚至都不过从 1997 年才 正式开始。而北京第一块公然交易的土地，是到 2000 年以后才上市的。我只可是 是说，我国在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国 的房地产管理系统那绝对是全球特有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在 这个行业浸了这些年了，最少我个人感觉，把我放到 90 年月的背景里面去，我也 想不出更好的土地交易模式。城市规划这个观点向来到此刻都还没人心所向，更何 况当时呢。 可是不论怎样，这类土地交易模式此刻已经不过历史了。新城乡规划法第三十八 条：在城市、镇规划区内以出让方式供给国有土地使用权的，在国有土地使用权出 让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依照控制性详尽规划，提出出让地 编写版 word 块的地点、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的构成 部分。未确立规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签署国有土地使用权出让合同后， 建设单位应当持建设项目的赞同、赞同、存案文件和国有土地使用权出让合同，向 城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划赞同证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划赞同证中，私自改变作为 国有土地使用权出让合同构成部分的规划条件。 2、项目公司建立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候一定要搞的东西。特别的社会主义特点。不 过这里也有些东西很风趣，与法律的关系也比较大，比方建立项目公司。这里要注 意一下，母公司拍到的土地，转到其全资建立的项目公司名下，按我国法律，不属 于交易。我再次重申一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。 再次重申：不属于交易。所以，房地产公司能够随意设置项目子公司，在房子卖完 后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这类操作模式没什么法律风险可言，特别 的经济适用，所以此刻我国略微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，特别的烦，也不知道这个东 西应当算什么。立项主要观察的是项目的投资额及可行性。我不知道在当前的市场 编写版 word 里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正此刻各地因为市场经济的 深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就 管得特别严。并且立项究竟需要什么资料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其余 程序的先后关系那更是异样随意的事情。比如近来国家的政策，要求先把环境评估 搞了，再回头来立项。这是鉴于增强环境保护促使可连续发展的考虑。但在好多地