某生态文体园项目整体定位及发展战略课件.pptx

丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略（终稿）;报告终稿补充内容;报告逻辑梳理;旅游热点城市，具有强势景观资源的大规模旅游地产项目;如何挖掘客户，了解客户特征及需求特点就成为项目成功关键？;客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造;丽江人口结构：古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内外游客为日常消费人群;本地纳西人收入水平较低，多数依靠宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足;在丽江的外来商户购买能力强，具有较强的购买欲望，同时对房地产产品具有较深理解;在售楼盘数据显示，度假投资客户是丽江高端度假物业的主要消费群体;;受政策、消费习惯等因素影响，国外客户在丽江购房的现象并不多见，短期内难以成为主体;找准客户、掌握不同阶段各类客户对于项目意义在于找到项目市场支撑;;中长期客户定位：;客户演变过程：客户结构将以全国度假客户为核心，并向多元化、高质量逐步演变;通过上述分析，本项目目标客户分为以下4类;国内度假投资客：虽然财富层级较高，但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重;高尔夫球客：关注球场质量、会籍、配套及整体的环境，需求面积以经济型为主;国外客户：喜欢丽江的城市人文环境，关注社区的文化氛围及配套功能的完整性;外地经营商户：存在中长期居住的需求，对于面积需要较大，满足养老及资产保值需求;目标客户特征描述;以客户特征为基础，综合丽江市场、成熟度假物业市场规律确定项目产品定位;项目产品定位依据：该定位是基于现有的市场情况，因此对于启动区具有较高借鉴意义;项目产品定位主要依据;项目产品定位主要依据;项目产品定位主要依据;由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律;由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律;由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律;非度假时期的处置——别墅闲置，因此不能过大，否则资产浪费;32;33;综上：项目启动区产品建筑风格充分融入纳西建筑文化；户型采取市场主流，趋小，控总价;中国旅游度假最成熟的海南、云南，由于发展阶段及依托的资源基础，形成明显的引力差异;在丽江，所有的游客都在丽江寻找一种与城市完全不同的生活方式;所以丽江真正魅力在于：文化背景下的现代休闲生活方式;38;因此从客户心理诉求出发，抓住丽江旅游升级的机遇，依托文化背景，构建项目核心竞争力;;;42;43;44;整体功能布局——解析1;整体功能布局——解析2;“一轴三区”;规划布局理念二：“动静分离、和谐邻里”;规划布局理念三：“度假住区，点缀其间”;;根据市场去化速度及本项目规模，将项目分为3大期，分批推售;开发分期区域选择：;项目整体规划分期及体量安排;纳西文化挖掘;挖掘纳西文化的精髓;;纳西民族的起源;居住理念发展：每一次居住形态的变化，都反应着纳西人的生活理想和意识形态的变化;凡此种种生活均在纳西院落内完成，从生到死、循环往复，因此院落承载着纳西人太多的记忆……;在纳西院落内——;但反观丽江新建筑，院落精神内涵无存，新材料和建筑形态现代化蚕食着弥久留新的院落文化;场所精神缺失导致整体魅力丧失，有形无神，灵动点缀物的缺少致使产品缺少核心吸引力;代表项目悦榕庄，意境氛围感较好，但风格上纳西元素运用较少，无法展现纳西文化精髓，产品与大环境脱节;那么我们从一个新的视角：重新审视纳西文化之源（以玉湖村为切入点）;材料原生、就地取材;亲近自然是纳西人朴实的愿望——;围合布局，私密与开放的一步之遥，隐藏着出则繁华、入则私密的玄机;院落作为纳西人生活的重要载体，是纳西民族精神寄托，心灵净地;因此，自然、私享空间与心灵净地的基因永久的印刻在纳西院落内，也成就了丽江独特魅力;总结：纳西文化挖掘思考路径;世界的丽江 · 纳西的院子;所有文化的属性及载体将为项目规划和功能组合服务，以提升项目整体价值内涵，引起客户的广泛共鸣为核心目的;动静区规划采取“合而分”原则 ，注重人与自然之间的和谐;围绕自然资源为中心，强调人在自然中的体验感，实现最大化亲近自然的居住理想;功能设置突出自然生态，设置田园观光、高尔夫和养生居住，实现社区整体上与自然环境融合;规划设计注重对阳光和雪山景观的占有，利用自然;依东山坡特殊的地质地貌，因势造型，设置特色功能形式，与自然融合;建筑材料及植被选取尽量采用原生材料及本地化，避免过多人工雕琢的痕迹;;会所弱化高球服务功能，突出休闲服务，形成独立的个性服务的私享空间;不同功能间相对封闭、区隔开来，实现大众服务功能的私密化，提高尊贵感;通过外部景观利用，实现人与自然的和谐对话，触动现代人内心浮躁的琴弦;让社区每个角落，都建立与自然沟通的场景，体验自然，感悟心灵