第4章房地产利率和资本化率.pptx

第五章 房地产利率和资本化率;重要性 ;贴现率变化对评估结果的敏感性 贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较显著。 贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较不那么敏感。;资本化率（capitalization rate）的概念 国外观点： 贴现率和资本返还率之和。 资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现金收益的现在价值，也被称作贴现率。 争论焦点：资本化率是否应该包括资本返还率。 56页例题;国内观点: 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率。 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数。 资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。 ; 本质 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。与收益处置相匹配。 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。 ;资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。 最低期望收益率 内部收益率 资本化率——与内部收益率在性质和数值上不同，不可类比 （是否包含资本回收）;观点之一 资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。;观点之二——作为投资 1延期消费补偿 2通货膨胀补偿 3风险补偿 4投资回收补偿;;资本化率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋ 缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 ①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然???要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。 ②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。 ③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。 ④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。;;累加法应用举例;;可比实例 ;;;(2) 土地与建筑物的组合 土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 ;;1．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高； 收益期越短，资本化率越 低。 2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应 高于 国债的年利率。 3．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次 降低。 ;房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。 ;;;实质利率法 台湾的林英彦教授提出的，其计算公式为： 实质利率=一年期定期存款利率÷物价指数 ;资本化率的分类;房地产利率的内涵和本质 房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区位、环境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的“个体”指标数据。 房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的平均化的资本和收益之间关系的“群体”指标。房地产利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平均化的收益能力，是平均化的代表性指标。 ;德国关于房地产利率的观点和求取方法 德国估价界专家学者认为房地产利率是用房地产交易价值计算房地产利息的市场平均化的利息率。房地产利率是采用收益法的基本原理，针对不同的土地或者房地产类型，在考虑到剩余使用年限之后，从适当的房地产交易价格及其相对应的净收益推导计算出来的。 ;德国关于房地产利率的观点和求取方法 房地产利率具有如下作用： 房地产利率在采用收益法评估房地产时起着市场调节作用。 房地产利率对收益法评估模