税务会计第10章其他税会计.pptx

第十章 其他税会计;第一节 土地增值税会计 ;第一节 土地增值税会计;第一节 土地增值税会计 ;第一节 土地增值税会计;第一节 土地增值税会计 ;第一节 土地增值税会计;第一节 土地增值税会计;1.从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算 (1)确定转让房地产收入总额 (2)确定增值额的扣除项目 ①取得土地使用权支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用（期间费用） ④与转让房地产有关的税金（两税一费） ⑤其他扣除项目（加计扣除） ;（3）确定增值额 （4）确定增值额与扣除项目金额之比 （5）计算应缴土地增值税额 应缴土地增值税额 =增值额×税率 －扣除项目金额×速算扣除率 ;【例10-1】 某房地产开发公司转让一块已开发 的土地使用权，取得转让收入1 400万元，为取 得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成 本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关 税费77.7万元。;计算应纳土地增值税如下： 1.开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10%（38.5万元），可据实扣除。 2.扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20%）＋21＋ 77.7＝560.7（万元） 3.增值额＝1 400－560.7＝839.3（万元） 4.增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69% 5.应纳税额＝839.3×50%－560.7×15%＝335.54(万元); 【例10-2】 某房地产开发公司转让高级公寓一栋，共获得货币收入7 500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2 100吨（每吨2 500元）。公司为取得土地使用权所支付的金额1 450万元，开发土地、建房及配套设施等共支出2 110万元，开发费用共计480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），转让房地产有关的税金共付47万元。计算应纳税额如下：; 1.收入额＝7 500＋2 100×0.25＝8 025（万元） 2.其他开发费用实际支出比例＝（480－295） ÷（1 450＋2 110）＝5.2% 超过5%的限额，按5%计算如下： （1 450＋2 110）×5%＝178（万元） 扣除项目金额＝（1 450＋2 110） ×（1＋20%）＋295＋178＋47＝4 792（万元） 3.增值额＝8 025－4 792＝3 233（万元） 4.适用级次＝3 233÷4 792＝67.5% 5.应纳税额＝3 233×4O%－4 792×5% ＝1 053.6（万元）;2.非从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算 (1)确定转让房地产收入总额 (2)确定增值额的扣除项目 ①取得土地使用权支付的金额 ②旧房及建筑物的评估价格 =重置成本×成新率 ③与转让房地产有关的税金 （3）计算应缴土地增值税额 ;1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：　　旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。　　 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。　　 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。　　 3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。;位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（　）。　　 ;四、纳税申报 纳税申报分为从事房地产开发的纳税人 和其他纳税人两种类型。;五、土地增值税的会计处理;1．预缴土地增值税的会计处理 纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本计算及其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预缴土地增值税。待项目全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。 企业预缴土地增值税的会计处理与上缴土地增值税相同，均是借记“应交税金──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待房地产营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税金──应