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2010 年房地产行业风险分析报告 摘 要 本报告所分析的房地产行业是指《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为 72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等 4 个子行业，见下表： 房地产行业子行业分类 行业及代码 子行业及代码 行业描述 指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础 7210 房地产开发经营 设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、 出租商品房的行为。 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业 7220 物业管理 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 72 房地产行业 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。 7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的 总称。 7290 其他房地产活动 指与房地产业相关的除出房地产开发经营、物业管理和 中介服务以外的活动，例如与房地产相关的法律活动等。 资料来源：国家统计局 一、房地产已成为中国经济直接“命脉” 在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占 GDP 的 6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到 60 个。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉”，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，和 2003 年出台的国务院 18 号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此，房地产业飞速发展，到 2007 年达到巅峰。2008 年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2009 年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。2010 年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。 二、宏观经济基本面向好 2009 年我国 GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长 6.2%、7.9%、9.1%和 10.7%，全年同比增长 8.7%。城镇居民人均可支配收入实际同比增长 9.8%，略高于 GDP 增速。得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现 V 型反转。 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 2010 年房地产行业风险分析报告 13.00% 12.20% 12.00% 11.60% 12.20% 12.00% 11.70% 11.90% 11.40% 11.80% 11.00% 10.40% 10.70% 10.00% 10.60% 9.90% 9.10% 9.00% 9.00% 8.00% GDP同比增速 7.90% 7.00% 6.00% 6.20% 5.00% 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 数据来源：国家统计局 2006-2009 年中国 GDP 及其增速 三、开发和投资增长情况良好 2009 年房地产开发和投资增长情况良好。2009 年房地产企业实际完成投资额 36,231.71 亿元，比 2008 年增长 16.10%，完成新开工面积 11.54 亿平方米，比 2008 年增长 18.27%，完成商品房施工面积 31.96 亿平方米，比 2008 年增长 16.58%。 数据来源：世经未来整理 新开工工面积年度数 四、商品房销售增长明显 2009 年商品房销售增长明显。2009 年全年，全国完成商品房销售面积 9.37 亿平方米，比 2008 年增长 50.93%，完成商品房销售金额 43,994.54 亿元，比 2008 年增长 82.77%。量快速增长。 国家发展改革委中国经济导报社 2 北京世经未来投资咨询有限公司 2010 年房地产行业风险分析报告 数据来源：国家统计局 全国商品房销售面积和销售同比增速 五、价格持续上涨 根据国家统计局调查显示，2009 年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅比 11 月扩大 2.1 个百分点；环比上涨 1.5%，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点。新建住房销售价格同比上涨 9.1%，涨幅比上月扩大 2.9 个百分点；环比上涨 1.9%，涨幅比上月扩大 0.4 个百分点。其中，90 平方米及以下新建住房销售价格同比上涨 11.6%，环比上涨 2.0%。 数据来源：世经未来整理 全国 70 个大中城市房地产销售价格指数 六、资金来源充足 20