地块评估报告.docx

地块评估报告 2008 年 2 月 29 日 1 报告说明 针对上海市政府于 2008 年 2 月 5 日发布的第 3 号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、政府职能机构采访形成。3 号公告推出的 10 幅、约 18.3 万平方米的商品房用地，全部为商办综合用地，分布在虹口、奉贤、南汇 3 个区县，本辑报告针对 3 号公告的 6 幅地块提供竞标背景和判断意见。 2 目录 1.1 虹口北外滩汇山中块地块……………………………………………1 1.2 临港芦潮港社区 3 幅地块……………………………………………3 1.3 临港主城区 2 幅地块…………………………………………………6 1.4 2008 年第 3 号公告地块基本信息………………………………… 9 3 3 号公告地块评估意见（6 幅地块） 1.1.公告号虹口北外滩汇山中块地块 土地性质：商业服务业 土地面积：19039 ㎡（28.56 亩）；规划容积率：3.9 挂牌起始价：3934 万元/亩，楼板价 15128 元/㎡ 地块位置：杨树浦路以南、上海航运交易所边界（汇山东块）以西、原银汇花园边界（汇山西块）以东、规划滨江绿地以北 位于北外滩规划的核心区域，是未来上海航运服务业集聚区，项目前景十分看好； 地块 无偿提供 3 万㎡ 办公楼的出让条件使实际成本大幅增加，而地 评判 下空间与周边地块统一规划建设的要求则使前期已介入企业具有一定优势。 判断依据： 第一：地块条件 实地调查发现，地块形状不规则，大致成“┓”形状（见右图）。其中，地块南部、近黄浦江的位置，是仍在使用中的航运服务中心，其余部分则基本为平地。 地块东侧，是 2006 年 出让的汇山东块地块，该地块由上港集团旗下的汇港房地产获得，目前该地块已经动工，周边建有围墙。地块西南侧是正常使用的港运大厦，西面稍远处则是鸿泰房地产旗下地块，土地面积约 0.9 万㎡，计划打造成商业、办 －1－ 公、酒店一体的综合性项目，目前已建有围墙，但尚未动工。 从地块挂牌文件看，其对地块未来开发有较多限制，主要包括： 1、为保证航运业务正常运行，地块南部的航运交易大楼将先建后拆。即竞得人需在竞得地块后 2 年内，先在地块范围内建造规模不小于 3 万㎡办公楼（产权无偿交付给政府），用于安置航运交易大楼的相关机构后，再将航运服务中心拆除。 2、本地块要与汇山东块、西块基地的港池和地下空间整体规划设计、统一施工、费用分摊，需确保公共安全及地下空间和港池的贯通使用。 上述两条限制对本地块开发的实际成本影响很大，尤其第一条——无偿提供 3 万㎡，占到本项目总规模（7.4 万㎡，）的 40%。 第二：区域背景 从大环境看，本地块所在区域为虹口北外滩——上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业，成为上海国际航运中心的重要组成部分。就小环境而言，本地块北面即为杨树浦路，东西两端分别连接大连路和公平路，出行线路通畅；轨道交通方面，东侧不远的大连路上有 4 号线杨树浦站，步行 10 分钟可以到达；北面稍远的东长治路上，还有规划中的轨道交通 12 号线通过。 从北外滩开发进程看，预计到 2010 年将有包括瑞丰大厦、白玉兰广场、上海港国际客运中心以及本项目在内的多个商业办公项目上市，总规模将超 100 万㎡。 第三：区域房价 北外滩区域内在售的商办项目不多，其中，位于汉阳路南、塘沽路以东的宝矿国际大厦，12 月成交房源集中在 19、20 层，成交均价在 30000 元/㎡左右；而位于吴淞路以东、汉阳路以北的耀江国际广场，12 月成交均价在 20000 元/㎡。 从租赁市场看，本地块东部的瑞丰大厦，目前正处于招租阶段，对外报价为 4.5~6 元/天·㎡。 第四：区域地价 1 年时间内，北外滩范围内没有地块公开出让。2006 年底，本地块东侧的汇山东块地块以挂牌方式出让，由上港集团旗下的上海汇港房地产以 14.65 亿元的价格摘得，单价为 2774 万元/亩，楼板价为 13962 元/㎡。 －2－ 参考案例 容积率 土地面积㎡ 性质 土地成本/时间 汇山码头东块地块 2.98 35210 综合 2773.8 万/亩/2007.02 旅顺路东综合地块 4.41 56670 综合 4151 万/亩/2006.02 四川北路 108 号地块 5.0 25788 商办 2837 万/亩/2005.02 第五：必威体育精装版消息 本地块答疑会于 2 月 21 日上午召开，参加答疑的企业包括陆家嘴集团、金丰投资、新鸿基地产、上海绿地集团、上港集团等 6 家单位。但据《东方早报》截止 2 月 26 日下午 4 点——汇山中块地块竞买保证金到达指定账户的截止时间，只有上港集团旗下的上海汇港房地产缴纳了保证金。因此，若不出意外，本地块