房地产信托投融资项目的风险评估体系之金融学研究.docx

房地产信托投融资项目的风险评估体系之金融学研究 本文是一篇金融学论文，本文所构建的风险评估模型依托的理论基础主要有模糊综合评价法和层次分析法，其中，模糊综合评价法是主线贯穿始终，层次分析法主要应用在指标体系的因素分析和为各个因素指标赋予权重系数。本文中将影响房地产项目信贷风险的众多因素归纳为三个方面，分别是企业担保能力、项目盈利能力和市场政策条件，然后进一步将企业担保能力、项目盈利能力和市场政策条件分解成 14 项因素，并运用层次分析法对这些因素赋予权重，用来构建具体的房地产信托项目信贷风险评估模型。 绪论 1.1 选题背景和研究意义 1.1.1 选题背景 我国从 1998 年开始对住房进行商品化改革，伴随着改革的开展和深入， 国内房地产行业也进入快速发展的通道，至今 20 年的时间里，房地产业 一路高歌猛进，不仅仅对国民经济发展、地方 GDP 增长、而且对于上下游 产业发展等都有较为明显的推动作用，已经事实上成为社会公众认可的国民经济支柱性行业。 我国的信托行业与国外的发展不同，自诞生以来，很长一段时间是作为影子银行存在，期间经历了多次清理整顿，目前信托公司的金融牌照控制在 68 家以内，我国信托公司的主要业务也与国外有很大的差别，2008 年以 来，我国为了刺激内需、拉动投资，出台了 4 万亿投资计划，房地产行业也趁势进入上升通道，井喷似的发展，信托行业由于具备为房地产项目进行配套融资的自然属性，自然而然房地产信托一跃成为房地产行业不可或缺的融资渠道之一，来源于用益信托网的统计数据，仅 2017 年一年的时间，各信托机构投向房地产领域的信托产品数量共计迗到 1959 个、规模总计达 6478 亿元，分别占比 2017 年全部信托产品数量的 17.05%、信托投资规模的 23.76%。 尽管信托机构在房地产业务方面取得了非常不俗的经营业绩，但是规模的扩大导致这类产品的的不确定性风险也在持续累积。房地产项目本身属于资金密集型，投资都是以亿元计量，项目建设周期较长、平均在３年左右，加之整个项目从立项到结束会涉及企业自身和外部机构多个部门，每个地域的特性和流程环节均不一样，导致房地产项目自身就具有比其他项目风险点多的特性。另一方面，随着房地产调控政策的逐渐收紧，尤其是在多渠道保障、租购并举的政策下，房地产销售、房地产投资增速放缓，会造成市场对房地产行业的预期整体下滑，房地产企业通过快速销售实现 资金回笼的难度也会不断增加。而近年来，隨着非标融资不断收紧，企业 融资成本也走高，企业普遍面临融资难度加大的问题，债务风险也不断上 升，可能出现更多的信贷风险事件。 ....................... 1.2 文献综述 1.2.1 国内文献综述 由于我国的房地产行业起步晚，市场化时间短，并没有形成一个衡量房地产风险的具体评价体系，因此我国房地产风险的相关研究落后于国外，且差距巨大。在我国现有的发展情况下，如何将实际与理论相结合，得到一个我国房地产业普遍适用的风险评估方案，是一个迫在眉睫的重要任务。以下细述我国 2002 年以来，在房地产项目投资风险评估领域，我国不同行业、不同领域的学者站在不同的角度所进行的研究和应用： 对于房地产项目投资风险评估体系的研究和应用，国内学者主要是从房地产开发商角度和金融机构角度来进行研究。 从房地产开发商角度来研究房地产项目投资风险评估体系的学者比较多， 比如：路鹏飞，李慧民，曹鹏在确定房地产项目的投资风险评价指标时，主要是从开发商的角度将投资风险划分为经济风险、管理风险、社会风险、环境风险四大指标，然后将每一个指标进一步细化：经济风险细化为通货膨胀风险、利率变动风险、变现风险、购买力风险；管理风险细化为企业组织合理性、管理者素质和经验、项目管理机制、决策的科学化，社会风险细化为城市规划风险和区域发展风险等四个风险；环境风险细化为国家产业政策影响、住房制度改革风险、金融政策变化风险、自然环境影响、土地使用制度改革风险。根据模糊综合评价方法，引入层次分析法确定各指标权重，建立模糊综合评价模型来测度房地产项目的投资风险，为房地产开发商在评估房地产投资风险时提供模型验证，并运用一个例进行实证。尹中晓，韩彦峰在模糊综合法的基础之上，建立了一个从房地产企业进行投资决策的角度出发的风险投资模型，文中筒要分析并实证模型的可靠性，建立的房地产投资风险评价指标体系，在考虑众多的属性复杂且模糊的条件时，参考现代控制理论，运用系统工程的思想来进行归纳和分类，与路鹏飞等人的评价体系进行比较，指标更加全面，并且加入了工程施工方面的风险考虑。施金亮，唐艳琳把房地产企业对房地产投资决策风险系统进行风险因素排序，主要采用了层次分析法进行定量计算和定性分析。张霞，胥碧华综合运用模糊四边形法和控制区间和记忆模型，运用数学计算排除人