第三章房地产开发项目的前期工作.pptx

演讲大纲 ? 董藩 教授 ? ? 2008.北京 ;0.简单的房价问题引发了严峻甚至危险的局势;0.2 对良性秩序的呼唤;1 房价运行规律：常态就是上涨的;;;;;;;;;;;1.2实践证明 ● 澳大利亚（1959-2003）;● 英国（1979-2005）;● 中国大陆（1987-2007）;● 中国大陆（2007.07-2008.07）;● 广州（2007.08-2008.08）;● 深圳（2007.08-2008.08）;1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件;;;;;;;2 较高的房价：中国的特色;2.2 三大制度背景 ;2.3 三大意识背景;2.4 结论 综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干??，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。 ;;;3.2究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？ ; 3.3 京、沪两市的简单比较与原因分析 ●概况 北京理财性投资相对于人口规模庞大（2007年末1633万）、外来和流动人口比例很高（外来人口约540万，约占33％）、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约17～20％。上海在人口规模（ 2007年末1858万）、外来和流动人口比例（外来人口约479万左右，约占26％）、收入水平上与北京差别不大，但在政治、文化、科教领域的影响力上还是明显处于弱势的。不过上海的理财性投资需求明显大于北京（据《解放日报》抽样调查：上海有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。据业内人士估计：实际数值是40%左右），其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。 ; ●成因解释 其一，外资的影响。 其二，区域文化的影响。 ; 3.4 “七最”——北京市场的特殊消费力量 上海和杭州确实有很明显的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量： ●北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。 ●北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。 ●北京拥有规模庞大的涉外机构。 ●北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。 ●北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。 ●北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。 ●北京拥有最多的进京退休人员（地方中高层人士和在京子女优秀者）。  3.5北京房价较高的经济学解释 从经济学上来讲，高房价是获得在首都、在国际化大都市居住好处时不得不支付的成本，是进入国际化大都市的经济门槛。 ; 4 政府为什么不能“袖手观市”？为什么不强调开发商可以接受的调控理由？ ;4.2调控的理由; ●房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。 ; 5.3把好关口 “把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口。其二，把好产品的出口。其三，把好消费者的入口。 5.4保障人权 “保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。;附录：?汶川大地震：对房地产市场的影响明显而深远;▲汶川大地震对灾区的影响 （1）外来需求被大量阻止——周边人口重新考虑安居区位和投资区位选择问题；大学生就业回避这个地区；对普通打工者的吸引力大大下降； （2）本地需求外流——高端人士（商人、技术人才）外流；当地生源大学生不回去；低端劳动者外出打工进而寻求留居的增多； （3）现实供应尴尬——二手房安全性受到怀疑而不受欢迎；暂时租房而等待高抗震标准住房的人增多；正在施工或已经办完建设手续的开发商进退两难； ;（4）未来供应动力不足——持有土地者抛售的愿望增强；未来土地拍卖价格低、需求小；外来开发商撤出，本地开发能力外流 （5）商品化程度倒退十年以上——廉租房、经济实用房供应成为主调，政府的公共支出大大增加；商品房供应比重下降； ▲汶川大地震对全国的影响： （1）抗震标准将修改，要求将提高。与传统社会，现代社会高楼大厦林立，虽然大地震只是小概率事件，但一旦发生，生命财产损失不可估量。中国与海外大多数国家也不同，大城市多，城市平均容积率高，提高抗震标准格外有必要。; （2）地震保险业务受到关注。一些灾害如火灾等由于可测算发生概率和损失，保险公司设立了险种，但关于地震损失，由于无法掌