欧亚山庄初步营销思路.ppt

欧亚山庄初步营销思路;Part 1;我们看世界;广州别墅市场情况\项目区位\竞争市场情况\客户群分析\市场小结;2011年广州别墅供应主要分布在花都、番禺、从化、增城等四大板块，成交量也是以四大板块为主，但由于产品类型、城市资源占有差异，别墅价差较大，天河区别墅均价超过5万元/平方米，番禺均价近3万元/平方米，而外围区域如增城、花都、从化均价在1-1.4万/平方米。 度假型别墅供应占主导，从化、花都以度假、第二居所为主，增城、番禺则以自住型别墅为主，稀缺性比较突出。;市场环境;市场???境;项目名称;项目;市场环境;年龄：40-65岁 职业：本地政府官员及生意人为主 购买别墅的目的：为第一居所自住为主，少量为度假及投资客户，能够满足身份感 、尊贵感 对别墅的关注点： 客户对别墅的区域环境、私密性要求较高，关注发展商及物业管理公司的品牌及服务质量;市场环境;我们看自己;项目介绍\货量分析\项目优势\项目面临的问题\项目小结;;项目理解;项目理解;项目面临的3大问题; 本项目优劣势均非常突出，但作为稀缺城央山水别墅盘，具备打造广州东豪宅项目的潜质！ 在项目已整体建成，户型无法改变，限价限贷政策暂时得不到放松的情况下，唯有将豪宅项目的尊贵感，身份感打造极致，以增加项目的竞争力！;本项目应如何打造？ ——参考市场公认的豪宅项目的打造，如何增加产品的附加值，打造豪宅特质？;项目打造;临湖别墅均设有亲水私家码头;;区位图重点突出项目的位置，同时着重对项目水景资源的标识;项目会所配套其齐全，根据业主需求设有9大主题，包括休闲茶吧、餐厅、体育场地、健身设施及各种康乐设施等，尽显优越的业主生活方式； 同时，场地对业主优惠开放，充分显示了业主的特权及尊贵感。;售楼处规模宏大、装修豪华、整体感觉大气、尊贵；在追求细节方面比较到位;奢华装修以及高品质配置成为星河湾一大亮点;采用欧式古典风格，采用大量矩形、圆形的多层吊顶，同时大量运用曲线，增加了产品的档次感;星河湾以专属团队和模式、立体式设计、景观与建筑交融、外部的改造以及细节的塑造等构成了星河湾“独一无二”的园林特色;星河湾运用“花间隐榭、水际安亭、筑山理水”等多种园林手法使景观建筑自然交融，和谐统一;把铺装当作一门时尚、美观的艺术来做;园林小品的每个细节都让你感受到这是个独特风景;Source：Centaline Research;星河利用道旗、外部围墙、工地展板和路口指示牌等资源对项目进行宣传和指向;;星河湾的豪宅标准化的规律与特征;项目打造;项目打造;样板房建议;建筑外立面建议;小区园林氛围的改造;会所配套建议;【接待流程每个环节专人服务，体现业主尊贵感】;销售团队武装到牙齿;利用道旗、外部围墙、工地展板和路口指示牌等资源对项目进行宣传和指向;项目打造;——高力国际物业（加拿大），全球领先豪宅市场服务商。服务的豪宅楼盘有星河湾、大一山庄等。 为客户提供优质健全专享的“金钥匙”物业服务。;会所经营管理建议;世界看我们;营销思路;产品;营销思路;每月保持20套在售货量 （洋房10套，叠加别墅10套） 淡忘单价，打总价。按套计价！ 旧货销售7成，再推新货;别墅思考\目标客户群锁定\营销策略\推货策略\推广部署\推广计划;为营造项目的稀缺性及圈层感，在推广造势上以圈层营销活动为主，配合媒体的炒作，以第三方的角色进行豪宅特质的宣传，吸引项目目标客户。;客户渠道;时间：2012年8月 内容：与世界知名品牌跑车如莲花跑车合作，将车辆设在销售中心外展示，销售中心内设置其他品牌跑车模型供展览，提升项目的知名度、关注度及档次。 嘉宾：邀请旧业主客户带朋友到场参观。 费用预算：20万;时间：2012年9月 内容：缴请香港知名的风水大师宋韶光或麦玲玲亲临现场，举行“风山水起”论坛，讲述欧亚山庄的天然风水优势性，激发客户的购房兴趣。 嘉宾：渠道客户，如银行VIP客户，工商会联盟。 费用预算：15万;时间：2012年10月 内容：邀请中国书法网会员作品参展，作品可作销售，并邀请知名书法家到现场展示，吸引圈层客户的注意，满足他们的爱好需求。 嘉宾：中国书法网会员、乡镇企业家及政府官员 费用预算：10万 ;时间：2012年12月 内容：经贸合作会，针对2012年进行总结分享，并对增城未来发展情况进行研讨。 嘉宾：广州对外贸易经济厅成员，乡镇企业家、政府官员、工商联盟等 费用：10万;;完善配套：改善项目原有环境、服务及配套设施，打造项目豪宅特质，体现客户的尊贵性。 饥饿营销：通过限量惜售的推货方式，制造项目的稀缺性及唯一性，制作货量紧张的氛围。 圈层营销：制定特色营销方式，通过全线下每周一次的圈层营销，制作项目的神秘感及圈层感！;2012年12月前的销售目标： 完成销售80套，实现销售业绩2亿元。