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2009 资产评估师《资产评估》房地产评估讲义 第一节、房地产评估概述 了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。 1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。 2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届 满。 注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。 3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。 4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。 最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的) 5、房地产评估程序：P159-162 注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。 第二节、房地产价格及其影响因素 1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积) 2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。 3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。 教材 P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。 第三节、收益法在房地产评估中的应用 1、 基本思路：房地产价值=净收益/资本化率 2、 适用范围：有收益的房地产价值评估。 3、 净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收 1 益。也就是要剔除评估对象的个别因素。 确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。 4、 资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。 5、求取资本化率的方法： ①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 各种投资收益率排序插入法 注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材 P175;公式是根据 5-1 推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。 土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。 第四节、市场法在房地产评估中的应用 1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。 (2)运用市场法评估房地产的计算公式。 市场法的摹本计算公式是： P=P×A×B×C 式中：P——被估房地产评估价值; P——可比交易实例价值; A——交易情况修正系数; B——交易日期修正系数; C——房地产状况因素修正系数。 如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P×A×B×C 2 ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。 3、修正因素的具体内容见教材 P183，需结合例题理解掌握。 ①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 ②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。 ③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 ④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 ⑤土地使用年期修正：教材 P191，公式 5-18 中，公式的分子分母各除以 r 后，K 就是两个年金现值系数之比值。 经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。 第五节、成本法在房地产评估中的应用 1、成本法评估土地的基本公式： 土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 2、成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 3、运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值