房地产专业知识进阶(罗宽平).pdf

房地产专业知识 一、房地产基础专业知识 1、 什么是房地产 答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有 整体性 和 不可分割性 。 1） 土地 2 ） 建筑物 3 ） 房地产物权 2 、什么是土地所有权？ 答： 土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。 在中国国实行城 市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度 。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土 地所有权完整权能机构。 土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它 包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题” ，也就是 土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。 土地所有权争议一般发生在国家与农村集体所有制单位之间， 农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位与个人之 间。 3 、土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校（公立） 、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权， 4 、什么是土地使用权出让？ 答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使 用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 问题： 1、 出让交易双方是国家和用地单位或个人。 5 、、土地使用权出让方式怎样？ 答：有 招标、拍卖及双方协议 的方式。 土地出让合同的分类：分三种： A 《划拨土地使用权补办出让合同》 B 《宗地出让合同》房地产开发项目使用 C 《成片开发土地出让合同》 - 开发以工业项目为主的工业园 6 、土地使用权转让及方式？ 答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。 注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不 得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文 件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转 让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应 当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让 须符合上述规定，否则即为非法转让。 7 、土地分类： a 、开发利用：生地、毛地和熟地； b 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c 、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化 用地、特殊用地等； 8 、土地使用权出让的年限及规定？ 答 ： 1）土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为： ? 居住用地 70 年 ? 工业用地 50 年 ? 教育、科技、文化、卫生用地 50 年 ? 商业、旅游、娱乐用地 40 年 ? 综合或其它用地 50 年（政府机关、军队、教堂） 2 ）土地使用年限到期后如何处理： a 、国家有权无条件的收回该土地； b、建筑主体经质控部门检验后不属危房； c 、项 目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。 PS： b、c 条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回； 10、什么是房地产业？ 指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a 、土地使用权的有偿划拔、转让； b 、土地开发； c 、 房屋建设、维修、管理； d 、房屋所有权的买卖、租赁； e 、房地产抵押贷款； f 、房地产市场； 11、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 12、房地