三线城市未来核心区大型标杆住宅项目营销顾问服务计划书.pdf

1 宾阳-力沃·幸福里项目 营销顾问服务计划书 2 目录 一、前言 3 二、项目现状分析 4 2.1、项目概况 4 2.2、项目认识 6 三、中原的方法 12 3.1、中原在项目运营中的理论工具12 3.2、中原的品牌资源及提供的服务13 四、中原操作的经典案例17 4.1、深圳万科第五园项目17 4.2、深圳星河丹堤项目19 • 4.3、增城大型高端项目——合景 誉山国际20 4.4、山西大同项目 20 五、营销顾问工作内容21 5.1、《项目营销战略与策略》提纲22 5.2、《项目营销执行报告》提纲 23 六、营销顾问及代理工作内容（备注：开盘前一个月至销售完毕）25 6.1、月营销顾问服务内容（开盘前一个月） 25 6.2、月营销顾问服务内容提纲（开盘后到销售完毕）29 七、服务团队成员 32 3 一、前言 敬 者 ： 深圳中泛建设有限公司 有关 ： 【力沃·幸福里】营销顾问服务 本公司根据与贵司的沟通洽谈 ，初步拟定本计划建议书 ， 供贵司决策参考用。本次建议书内容重点包含 《项 目现 状分析》、《中原的方法》、《中原操作的经典案例》、《服 务提纲》、《项 目顾问工作进程安排及收费标准》、《服务 团队成员》等。 4 二、项目现状分析 2.1、项目概况 2.1.1 区域位置： 项目位于宾阳城东新区广场路 与宾莲路交汇处，东面临江，跨江 为宜春市袁州新城（袁州区行政中 心），与已建成的滨江公园仅距 1.5公 里；南临钓台路；西临卢洲大道；北 临宜阳大道与新市政府隔路相望。 宜阳新区的功能定位：成为宜春 中心城的行政、文化、商业金融中心； 通过新区房产开发，为老城居住功能 外扩提供空间，为经济开发区就业职 工提供居住空间；新区在发展空间上 保持与老城的紧密联系，为老城区功 能的外迁提供发展用地。 5 2.1.2规模性质： 项 目由两块地组成 ，分别为 145.97 和 111.72 亩，总占地面积计 257.69亩。容积率2.3，建筑密度30%， 总建筑面积约40 万平方米；主要产品 形态为花园洋房、小高层及高层住宅， 临街商业。 正荣集团作为全国房地产开发企 业前五十强，项目旨在打造成宜春同类 住宅产品中的标杆，将是继丽景滨江后 的扛鼎之作。 2.1.3项目属性： 三线城市未来核心区大型标杆住宅项目 6 2.2、项目认识 2.2.1项目背景 新政影响：新国八条及相关政策出台，对一二线城市投资者影响最大，泡沫越大的城市受政 策调控的影响会越大。由于流动性过剩的基础仍在，调控压力下，未来城市走势将出现分化。宜 春属于三线城市，以刚性需求为主，不是调控的重点，因此市场走势相对平稳，未来或将呈现量 价逐步上升的趋势。 2.2.2开发商目标 在销售周期内实现利润最大化的情况下，实现品牌美誉度，建立市场口碑，提升公司形象。 2.2.3战略面需要思考的问题 综合本公司多年来对二三线城市新区大型住宅项目服务的操作经验以及公司对宜春乃至整 个江西房地产市场的深刻了解，此项目在操作过程中需要关注如下关键性问题： ➢ 宜春房地产发展对本项目的影响 ：宜春当地商品房均价约2850元/平米，而项目高端品 质同类产品标杆的定位必将项目售价推高，宜春居民经济面能否支持项目开发。 ➢ 市场容量 ：计划开发周期为2010/10至2015/3 ，历时三年半，40万方的体量，年消化 量约12万方，以宜春目前的市场消化速度，难以达成目标。如何寻找客户、培育客户， 将影响项目整体开发进程。 7 ➢ 项目如何立势：本项目位于新城核心区，居住氛围尚未形成，大如何新区立势。 项目分期与客户演变：40万方体量在宜春属大盘，开发周期长，客户群会随项目开发周期发生结 构性变化，按客户来源结