某房地产项目营销推广执行方案.pptx

：[2011] 19;——泰州花园半岛项目作为具有央企背景的品牌开发企业——华纺锦宸在泰州的品牌力作!;■作为城北的城郊大盘，花园半岛将以怎样的姿态亮相？ ■如何在一个普遍缺乏认可的区域实现营销突破？ ■除了为泰州带来优质的产品，华纺锦宸还为泰州带来了什么？;;报告目录;项目区位;项目规划指标;项目定位高端，规划理念及建筑品质在泰州属峰极之作，将引领泰州人居达到新的发展高度;产品线;项目环境;;相对陌生区域的城市级高档大盘;一个占地超过22万方的项目，放在任何一座城市都是规模大盘，而项目位于泰州城北板块，处于森园路与鼓楼路交汇处，被智堡河环抱，周边生态环境较好。再加上项目距离市区繁华商业中心区直线距离并不远，随着项目周边交通和配套的进一步完善，强势地产品牌华纺锦宸的实力保证，项目成功开发是毫无疑问的。;报告目录;宏观市场认知 区域市场认??;;泰州市近年总量以及人均增长迅速，为房地产市场的健康发展提供较好的经济环境;2005年之前，泰州房地产开发进程滞后，供应不能满足需求； 2006-2007年，房地产市场飞速发展，需求释放，供应与销售逐步提升； 2008年，在外部环境较差的情况下，商品房销售仍然保持良好势头； 2009-2010年，泰州房地产迅速升温，量价齐升。;;2005至2010年，泰州房地产供给量与需求量都在稳步上升，长期的需求大于供给的局面促使成交价格稳步提升;最近调控政策回顾：政策不断加压，严格执行限贷、限购政策目前已形成明显的需求压制，政策消化期将会持续较长一段时间;;宏观市场分析结论;;泰州主城区（海陵区）房地产市场可分为五大板块：城中、城东、城南、城西、城北区;城中板块的区域属性;项目名称;区域内指标性楼盘简析—金通桂园;城中板块房地产发展特征;城东板块的区域属性;城东板块典型楼盘;区域内指标性楼盘简析—莱茵东郡;城东区域房地产发展特征;城南板块的区域属性;项目名称;区域内指标性楼盘简析—世茂河滨花园;城南板块房地产发展特征;泰州城西为老工业区，污染严重，发展较为滞后，城市化发展难度较大，交通、配套均不太完善，目前区域内楼盘较少，属于价格洼地。;区域;泰州城北交通枢纽、物流区，城市化发展滞后，生活配套落后，区域房地产处于启动阶段，区域内楼盘较少，区域内多为老城区拆迁安置小区，区域市场印象较差； 区域内有一定的自然水资源，稻河和智堡河为该区域提供一定的居住条件，城北的扬桥口历史上曾一度繁华，具有一定的历史韵味；;区域内指标性楼盘简析—中远依云湾;区域;;;区域市场分析结论;报告目录;;物业类别;竞争项目 存量统计;0913-2;项目;;项目竞争分析结论;报告目录;;[中远依云湾，已成交客户分析] 一对一访谈 / 依云湾销售顾问 J小姐 中远依云湾从2010年12月开盘至今，销售户型面积区间90-120㎡多层、小高层，共签约认购108套。;[泰州碧桂园，已成交客户分析] 一对一访谈 / 碧桂园销售顾问 先生 中远依云湾从2007年开盘销售至今，销售产品有高层、联排和双拼别墅，目前已销售1841套。;以城北区域为主，除部分刚性需求外，他们大部分属于30-45岁的私营企业主、高级公务员及部分企事业人员等中高端人士。;项目客群分析结论;报告目录;S;营销难点梳理的四个视角;通过综合分析市场现状、项目自身条件、以及目标客群，总结项目面临的营销推广难点与问题，如下：;报告目录;地产项目成功营销的“三面八点”法则;项目营销战略方向;营销战略“十六字方针”;;;;;报告目录;;;;;;;启动细分市场的差异化营销-1：主力市场; 城西、城东、城南区域市场启动策略： 针对不同的目标圈层，开展圈层推广，实现人对人的营销。 通过广告和活动攻势，尽快树立本案公众形象，使之在各个圈层内成为身份与地位的标志，形成良好的口碑传播，带动实际销售。 增强现场体验，如项目看房区、售楼部、会所配套等。;启动细分市场的差异化营销-3：周边市场;;;建立完善的客户服务、研究体系;强化高端形象、高端体验，合理价格的性价比推广策略;报告目录;项目推广策略执行 2011年度项目推广计划;;让目标客户，非去不可！;1：现场精彩纷呈的系列活动;核心事件营销活动的制定原则：;论坛活动;泰州春/秋房展会;小活动加温;其它小型活动参考;;2：精准媒体推广;项目价值点梳理;;项目形象定位——半岛领袖，引领泰州人居新境界;;项目推广语;;;;;;城北及城中推广策略;其他区域市场推广策略;周边县市市场推广策略;媒体策略建议;3：对高客流区的人群宣传拦截;泰州火车站出口： 每天的火车站进出人次8000人左右，建议设立宣传牌，进行长期的宣传。 对未来苏中机场投入使用后进行封杀。 汽车站： 每年总客流量达到超过10000万人次，可设立宣传牌，进行长期宣传。 各高速公