某地块市场分析与产品打造.pptx

『新洲地块』设计方案建议书 2021/7/11 1 设计方案建议书的价值何在？ 了解客户真实、变化的产品需求 用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身 熟知写字楼核心产品技术要点 2021/7/11 2 物业发展建议整體框架 第一卷：市场分析及前期回顾 2007新政分析 第二卷：产品打造建议 优化产品结构建议 项目形象提升建议 项目硬件配套建议 定位 写字楼市场分析 项目前期定位回顾 产品 2021/7/11 3 　 2007年宏观政策法规 政策方向 法律政策名称 目的 影响时效性 影响时效说明 货币政策 六次加息 吸纳存款，控制资金流向资本 投资市场； 短期 加息并未有影响 五次提高准备金率 调控政策 15%政策性住房比例 商品房中建设经济适用房，解 决中低收入者居住问题 长期 政策性调控每个项目中经济适用房比例，在未来两年对市场的 影响才会显现，提供经济房给中低收入者，在保证大多数中低 收入者有房住的情况下，限制价格哄抬上涨 限外令 限制规范外商直接投资 长期 产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用 ，短期内不会对房地产市场产生影响 深圳市闲置土地处置工 作方案 加快已批用地尽早开发 长期 促使闲置土地加快开发，避免拖延开工时间，开 发商集中在未来某个时间集中放量 提高第二套住房贷款首付 针对个人住房贷款，打击房地产投机行为 长期 对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用 征收城镇土地使用税 个人投资商铺、写字楼等商业用房必须交纳土地使用税 短期 收费标准虽然较之前的土地使用费有较大的增加，但纳税人实际承担的费用仍较少 2021/7/11 4 房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。 政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。 * 房地产新政分析 * 2021/7/11 5 国土局规范外资购房政策释疑 境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件：　　 境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。　 限制境外个人购买商业用房 由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用。 2021/7/11 6 新政前 新政后 首付比例 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，首付不得低于40% 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50% 贷款期限 贷款期限最长不得超过１０年 贷款期限最长不得超过１０年 贷款利率 基准利率，无优惠 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定 商住房 实际操作中按照住宅的标准执行 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行 对商业用房贷款的规定 2021/7/11 7 * 2007年年底出台的政策奠定了08年政策的基调* 年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定 2008年贷款增量与07年持平：货币规模稳定 对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌。 支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免 2021/7/11 8 2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式 供应格局被打破： 福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。 供应出现新形式探索 ： 已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售 ； 挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼 2021/7/11 9 07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑 ； 进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑 ； 年底在新量刺激下成交有所回升 ； 2021/7/11 10 07年全年的成交价格是不断的起伏，但总体而言还是一路走高的； 价格最高的第三季度也是成交最为乏力的季度，除了供应问题和政策调控外，这种交易局面也