某地产中原某地产东莞金域蓝湾项目营销策划竞标报告112PPT.pptx

万科·金域蓝湾 在大朗的华丽变身;万科·东莞金域蓝湾;本提案围绕核心问题，结合对万科和大朗片区的理解，从项目核心价值及中原资源和团队合作机制出发，提出切实可行的操作方案，贡献出可供整合的资源。;;从万科蓝湾系的起源说起。。。;深圳金域蓝湾——万科蓝湾系的起源;金域蓝湾系列;万科金域蓝湾：一起发现新滨海(组图) 2007年04月02日11:24 来源：;着力点;本报告的研究思维导图;经济指标;项目交通和周边配套分析;地块印象;本体资源分析系统;本项目的土地属性为： G2类 城市完善型;完善型物业，是指客户已拥有一套居住型物业，为了满足更高的生活需求而购置的用于自住的另一套物业。 完善型物业相对于首次置业价值敏感型客户呈现出强烈的个性化差异。首次置业是“工作为住房服务”，完善型置业是“住房为工作服务”。 完善型置业是舒适休闲第一，自身喜好的色彩强烈。从形式看是购房目的由单纯的满足居住向二次置业发展，从内涵看，则预示着客户从“生存需求”向“舒适需求”转变，其中蕴涵着对生活的更多理解，对文化和个性的追求。 ;;东莞轻轨规划;深圳与东莞房价比较;全国毛纺重镇，世界毛纺贸易中心，且毗邻国家级科技产业园区——松山湖，区域价值高； 经济持续快速发展，居民收入水平逐步提高，为房地产提供良好的发展平台； 大朗产业在升级，产业结构更优化， 高素质群体不断壮大，产生大量的置业 需求； 作为主城区之一的松山湖园区经济逐 步迈入国际市场，大朗与松山湖唇齿相 依，特别是大朗经济重心逐步向新中心 转移，使得大朗与松山湖之间的联系将 更加紧密，未来的大朗将与松山湖一起 共繁荣，同发展。;随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，松山湖地产未来仅光大、万科、长城有土地储备，土地资源稀缺而珍贵，市场关注必将以松山湖为中心，扩展至周边镇区，形成泛松山湖生活圈，因此大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。 持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础 随着物权法的推出以及别墅用地的限制，独立别墅??益成为稀缺产品，加快了投资者的投资热情。;;地块 编号;大朗近年商品房供应（万平方米）;竞争聚焦—— 大朗楼盘分布;竞争聚焦—大朗户型结构;竞争聚焦—大朗户型特点;;《南方都市报》2007年6约28日东莞新闻财经版;竞争聚焦——松山湖楼盘;泛松山湖;项目名;两个观点;;思考关键点： 我们最可能和最有价值的客户在哪里？;项目客户流向图;松山湖成交客户分析;华为客户背景;华为客户解析;大朗客户分类;客户分类 ;目标客户初判;莞深置业客户调研;客户属性： 大朗本地客户年龄多在31-40岁； 华为客户多在35岁以下， 深圳客户则分布在26-30岁和36-40岁区间； 其它镇区客户则分布在41-50岁。;区域与职业 大朗置业客户以私营企业主、企业高管和政府公务员为主， 华为客户中高管和普通员工均有。;置业次数： 所调查的客户以首次置业者较多,二次置业为辅。;购买户型面积： 大朗本地客户选择140以上大户型为主，75-90平米的两房，100-120平米的三房； 华为客户则主要是100-140平米的中三房； 深圳客户和东莞其它镇区的客户也是以75-90平米的两房为主；;吸引客户因素：;是否带装修： 62%客户希望物业提供精装修.;装修标准： 大部分客户选择400-800元/㎡精装修；;High;两个机会;形象贡献型客户1 ;战略性客户分类;启示;;;核心价值挖掘;项目定位 ;繁华生活的便利中心地段;生活，凌驾于浮华之上;最阳光·醉时光;;如何在短时期内实现高价高速？;如何在短时期内实现高价高速？;核心问题：重点吸引华为客户，如何吸引？;规划设计建议;;产品附加值提升背景;经典蓝湾VI展现 示范区园林、会所、商业展示 体验式营销，感受蓝湾生活模式 蓝湾客户居住感受访谈，与蓝湾新业主互动 ;; * Footnote Source: Source;产品线;园林展现;产品线;产品线;产品线;产品线;体验式营销;体验式营销;於香港首度面世 Starbucks Barista QuattroTM 保溫咖啡機，將免費贈送予YOHO Town一期住戶 ;首個採用獨立地台去水渠設計的樓盤，引入雙污水渠設計，好處是將地台去水喉獨立分開，以杜絕因地台u型隔氣喉乾涸，產生細菌滋生及擴散問題。 ;样板间展示： 「咖啡情緣」是個以啡色為主調，有不少煮咖啡的用具及不同種類的咖啡，就連牆身飾物也 是以咖啡為主題「YOHO家庭」原裝兩房單位間隔，設計則以現代時尚及優雅為主。 「科技世代」集合大量Samsung高科技電子產品，配合全屋電器電腦控制裝置 「玻璃屋」以不同水晶作主題，讓人感到高貴典雅。;成立YOHO U，与商務印書館及著名瑜珈教練合作，為YOH