某地产世联天津某地产霞光道5号豪宅项目营销策略总案94PPT.pptx

;水上公园;基本经济技术指标 可用地面积： 53652.7㎡ 总建筑面积： 56472.4㎡ 地上面积： 41234.6㎡ 地下面积： 15237.8㎡ 总可售面积： 40861.1㎡ 配套面积： 373.5㎡ 绿化率： 32.4% 建筑密度： 23.8%;;户型：面积适中、功能舒适紧凑，但豪宅元素不足;三层： 豪华主卧，超大更衣间，南向卫生间，功能俱全，舒适奢华。双露台配置，前后通透，空间流畅。超大观景平台，成就名宅气派。;立面风格：低调贵气、厚重沉稳，高标准智能化及部件配置有效拉升物业价值;长于传统豪宅区域/可销售量极???/具备豪宅属性;二手房流程特性;二手房流程特性;特有的签约流程;天津别墅市场格局;;竞品项目：西康路36号;优劣势;竞品项目：檀府;优劣势对比;竞品项目：钻石山;优劣势;;霞光初放——起势阶段;产品策略;;展示：客户接待中展示核心卖点三要素：园林-产品-配置;展示;样板间功能设置;展示;展示;;07年12月：项目现场户外发布 08年6月6日：同望寄宿小学楼顶户外霓虹灯开始发布 08年6月30日：新增五块户外;中国之翼;7.15 新浪网首页文字链;活动一——业内同行品鉴答谢会;活动背景资料： 主办单位：天津万科新里程房地产有限公司 协办单位：世联地产、泛亚联合、泰达会馆、利顺德大饭店 活动主题：“霞光深处 藏峰盛会” 活动目的： 通过本次活动为各位要约嘉宾提供一个沟通与交流的平台，发现到更多的合作机遇与发展契机，在业界与客户群中形成良好的口碑； 邀请诚意客户到场进一步感受霞光道5号浓郁的英伦都铎风格，对诚意客户进行有效维护。同时，通过诚意客户带新客户，邀请银行大客户来挖掘潜在客户，促进开盘当天成交及增加后续的客户积累。;活动三——万科老业主率先覆盖;短信及其他客户拓展动作;;7月;户外围挡;北京;从6月30日至8月5日： 共有到访客户73组，其中;到访客户区域分布;成交客户：截至7月27日，成交客户中有4组客户为万科业主，成交5套，占到总成交量的1/6，其中水晶城别墅业主2组，东丽湖别墅业主1组，新城别墅业主1组。;在客户来源上，世联、万科资源占主导地位。;各户型选择较平均（端户16套，中间户14套），端户略高于中间户。说明本项目户型较均质，且客户对于不同户型的差别无太大抗性。;典型客户描摹——01-薛先生;典型客户描摹——02-侯先生;典型客户描摹——03-张先生;客户背景： 居住在附近高端社区. 现居所不一定是别墅，有可能是首次购买别墅，但有多套房产，早已具备购买别墅实力，对于产品有很强鉴赏力。 有海外生活经历，或经常出国，见多识广。 性格特点： 直爽，大方，张弛有度，较好沟通。 不太关注价格或房屋细节问题，资源占有型，觉得好就买了，不会过多考虑，成交周期较短。 关注点： 价值点排列：区域、居住感受、产品本身（现房、户型、位置、样板间装修、园林）、价格. 非常喜欢本产品立面风格和装修。 重视家庭和子女教育。 对经济形势或房地产形势不乐观，最近有客户生意上已经受到直接影响。;线上推广进线量大，但效果衰减快；直效性渠道（如短信、直投）范围小，受众少，但目标准确，价值易传达。结合使用可以优势互补，保持营销节奏和项目的持续关注，效果良好。 客户来源自周边高端社区比例最大，所以针对周边高端社区的直投继续进行，以多频次、多方式的覆盖。 万科老业主质量较高，并且对于万科品牌有很强的认同，可继续借助万科平台在内部推广。 口碑传播的效力从进线到来访直至成交，作用越发明显，应进一步完善接待流程，提升现场服务质量，并进行以成交客户维护工作，提升业主的满意度和项目美誉度，促进口碑效应。;4月;地处奥运场馆辐射片区，奥运封路，围挡被征用，公众兴趣点转移 临近9月，南侧劣势资源的私密性问题将愈加暴露 目前客户储备有限，如何带动上门，为9月、10月储客;1、改变低调态度，加强昭示性： 针对客户从周边路过无法第一时间了解项目信息状况，改变以往低调神秘态度，增强昭示性，对外释放在售信息。 2、继续挖掘万科老业主资源： 进一步挖掘万科资源，并利用万科平台广泛传递项目信息。 3、展开“南开客户包围战”： 除万科业主之外，主要针对南开区客户，重点突击南开区客户，尤其是项目周边的客户。 4、启动世联全国联动机制： 利用世联的公司平台和客户资源，开展全国范围内的联动，并发送项目资料至所有世联合作资源。 5、制定激励政策，实现全民销售：;围挡;百度关键词链接;日期;8月2日：美树丽舍活动1 8月9号受奥运影响，活动暂停。 8月16日：美树丽舍活动2 8月23日：下午水晶城+假日老业主活动；晚上城花老业主活动 8月29日：塞纳咖啡+奥城业主活动 8月30日：都市花园老业主活动;更新物料;1、成交＋意向＋储备＝30套。 整体均