某地产东丽湖提案.pptx

将体验进行到底;伟业的目标;伟业的目标;营销背景分析 目标客户分析;;“T”型规划导致城市南移东扩 东丽湖正处于天津东扩有利位置。;天津城市解码;天津城市解码;天津城市解码;“T”型规划导致城市南移东扩，东丽湖正处于天津东扩有利位置。 戴相龙及城市经济导致天津经济飞速发展。 天津房地产处于爆发性阶段，销售面积呈井喷式增长;;足迹－天津万科的产品脉络/品牌脉络/品牌路线;足迹－万科品牌脉络/品牌代表作1;2005;1991 其他业务;东丽湖项目的战略意义－万科全面的战略拐点;天津万科·挑战更高目标·契合机遇;;万科区域战略发展方向：;万科之 颠覆·引领·共生;加强产品与服务创新，提高资本回报率，打造房地产第一品牌;; 湖·素描; 东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，其水域面积位居各自然生态保护区之首 。;;;;LAKE＋沿湖顶级别墅;人类寻求生态、绿色、健康的环境。 我们选择与湖结缘。;LAKE＋运动;LAKE＋中心广场;LAKE＋休闲 度假 旅游;LAKE——水资源的潜在价值 ;人居;新城镇的发展背景; 新城镇的设计要素; 新城镇综合体 ; 新城镇综合体 ;睦邻社区 ;邻里社区;环境可持续发展 ;城市开敞空间 ;道路交通系统 ;;红磡领世郡——项目分析 Original county;红磡领世郡;——开发线;红磡领世郡;红磡领世郡;红磡领世郡;红磡领世郡;——价格线;——配套线;;——营销线;领世郡项目小结：;;;;京津新城社区实景;;——价格线;;;——营销线;京津新城项目小结：;同类型产品对本项目的指导意义：;营销背景分析 目标客户分析;;天津市豪宅市场深度客户分析; 从国籍、户籍上划分，国内人士占87%（天津本地客群占77%），外籍人士比例约为13%。充分说明外籍人士对天津的豪宅市场认可程度；其中，韩、日籍客户比例最高，占总体的11%。; 通过伟业的调研，天津已购豪宅客户的年龄主要集中在30-44岁，占总数的58%。此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上已有相当丰厚的基础并对未来有着极好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值相当高。;根据天津市2004年登记购房客户基本数据??料显示：购房者中，以男性名字登记的比例占62%，女性比例为38%， 男性所占比例较大，说明购买大宗商品的决策以男性为主。; 此部分豪宅类客户从事的职业相当广泛，有相当部分客户不愿意透露其从事的行业。在可统计范围内，私营业主占了绝对多的比例（66%）。; 在已购豪宅客户中，56.1%为三口之家，两人居住及单身贵族也占有一定比例。; 根据对该类项目已成交的客户区域来源构成比例分析显示：绝大多数客户来自市内六区（78%）；四郊五县与外省客户占少数。市内的消化力仍占主导地位。;客户分析——核心关注点;在统计中我们发现，60%的客户出于居住目的而购房，另外鉴于具备良好的升值潜力，另有22%的客户有投资的可能性。纯投资类客户占到11%。; 豪宅类客户所选择的付款方式中，按揭类最高，占到总体的81.5%，一次性付款占17.7%，也有少部分选择公积金及反贷的客户。说明天津豪宅类业主虽然经济实力很强，但选择一次性付款的比例并不多，这与多数客户为私营业主有关，他们需要更多的现金用于生意周转。;; 报纸 90%;购房目的与户籍的配比关系;这些客户中有中小企业的董事长、总经理，理事、部长、科长等， 他们一般从事电子、海运、木材、贸易等行业。在天津购买豪宅的客户大部分聚集在西青、津南、东丽开发区，他们租的房子租金一般在4000-10000元，面积在130-180平米不等。;多数韩籍客户非常关注小区的国际学校，因为韩国人比较注重孩子的教育问题，只要教学质量好，花多少钱他们都不在乎。;天津市场高端客户的基本特征：;客户对于装修的需求一般要求提供精装修方案、提供装修原材料及推荐装修队伍即可。 投资型客户与自住型客户对于装修的需求差异过大，期望值不同，因此高档房做成品房还是存在很大弊端。 业主们素质、层次、眼界颇高，希望小区物业未来能够营造高档和谐的居住氛围，能够多组织一些高品位参与性强的文娱活动。 有多套住所，绝大多数客户现居住地址均是一些知名楼盘。 客户再次自住购房的周期通常在2年左右，不过房产投资是他们诸多投资项目的首选。;天津豪宅市场的客户构成，多以天津本土为主，其次为周边郊县及外籍身份人士； 以客户的职业分类，购买豪宅的主力人群为私营业主及大型企业的高管层，该类人群比重最大； 高端客户置业多以自住为主，多数客户现居住知名楼盘。一人多购的现象比较明显，该群体的再购能力值得再次挖掘； 购买豪宅的客户，对项目的关注依次