某地产楼盘推广方案(ppt 64页).pptx

北辰绿色家园——拂林园2000年推广方案 ★前言; 2、个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和， 供小于求 目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政策鼓励，舆论引导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。截至99年底，北京市房地产开发累计完成投资约360亿元，较上年增加近20%，仅住宅竣工面积就近400万平方米。因此，尽管全市累计销售给个人的商品住宅面积近160万平方米，增长60%，但仍然未能真正拉动全市商品住宅销售面积总量的增长（注：99年商品住宅销售总量260万平方米，同比增长约3%）。静止地看，供需之间的缺口就有四成—— 140万平方米。; 3、产品高度同质化，竞争白热化，销售力成为关键 僧多粥少的局面在几年内已成定局；同质化，白热化的竞争； 销售决定一切——这就是我们不得不面对的事实。;4、概念先行，有效区隔市场，塑造项目的独特卖点 高度预见性、把握先机、大胆创新无疑是殊途同归的解决之道。 环顾近期风骚独领的项目，除个别经济适用房以外，万科城市花园、 现代城、万泉新新家园、兴涛社区……为何能在先天劣势中独树一帜？ 两个字——“观念”。 ;5、观念保守，经验欠缺，影响销售进度，丧失制胜先机 而国企色彩未褪的北辰房地产公司，从一线销售人员的松散、无序，危机意识全无，到营销广告的摸着石头过河，再到营销战略的循规蹈矩，确实已使自己落在别人后边。那么，拂林园开盘后的尴尬局面也就不足为奇了。其实，拂林园确实称的上是好房子。倘若下定决心，摆脱观念上的束缚，用好整合营销这把利刃，实施个性鲜明的促销、广告手段，充分发挥户型、功能、价格这些先天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓势，后发制人必将指日可待。; 6、产品上乘，唯有定决心、变观念、做整合才能优势明显，赢利可观 其实，拂林园确实称的上是好房子。倘若下定决心，??脱观念上的束缚，用好整合营销这把利刃，实施个性鲜明的促销、广告手段，充分发挥户型、功能、价格这些先天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓势，后发制人必将指日可待。; ;（2）竣工期集中，大量现房抢市场份额;（3）政府、开发商大干快上，呈现“处处大工地”现象;;;（5）按揭周期长，首付比例低，未能起到销售 “强心剂”作用;（6）经济适用房以价格挤压商品房天通苑和北苑北小区对我们构成重大威胁;三、竞争对手的压力;（2）促销手段必须创新;（3）4000左右多对手，价格策略行不通;（4）恶性竞争乱市场，降人气;（四）定位分析;;;;;;;;;结论：价格第一，地段第二，户型第三，性价比第四;“绿色智能化”非购房首选因素定位超前;SWOT分析：拂林园5大优势：价格、功能、户型、特色、绿化;3、难点：从我的优势过渡到消费者心中的优势;（4）机会：  突出自我优势，整合营销手段，培育市场基础，力推性能，价格，位置三大优势;锁定购房群，加强针对性战术;扩大目标群，全面抢占份额;目标对象都是谁？;天合衫广告 整合行销好伙伴;天合衫广告 整合行销好伙伴;天合衫广告 整合行销好伙伴;目标受众：高文化，各行业中坚力量;定价法：撇油式、渗透式、成本加利润式;天合衫广告 整合行销好伙伴;购房者买涨不买落;均价5000元难如愿，两头都不占;价格与价值相比偏低，影响销售;解决之道—提升500元，抢6000元购房群， 拉人气、壮士气;A、提高竞争力的有效手段—创造品牌价值;综合各种方式建立品牌价值;B、卖点与定位：销售成败之关键;提高品牌价值，强化第一卖点 优越的性能价格比 ;凸显北辰品牌 打出“无风险购房”第二牌;症结之一 ——原有推广工作来整合;症结之二 —— 重视促销活动不足;为了使广告与促销的整合效益最大，还须同时满足以下三个条件：; 第二、培养目标市场之对象 目标市场的培养工作是决定成败的关键因素，在一个完整有效的营销计划中，目标市场的培养工作是指为了给下一阶断的核心营销广告活动搭建一个充分的平台，必须要提前一个周期实施周密的基础推广行为，达到使目标受众对产品的认知度与好感度连续提升，最大限度的消除