某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划.pptx

保利花园营销执行方案及开盘前工作计划 营销中心2010年4月23日 目录第一章、准确把握市场走势 实现最佳业绩 第二章、准确定位 提纯产品核心竞争力 第三章、精准营销 打造全方位推广通路第四章、全效渠道运用 实现策略目标第五章、开盘前工作计划 营 销 目 标 基本目标确保销售成功更高目标建立紫金高端品牌形象进阶目标收获更大利润（一）顺利完成销售目标（一）顺利完成销售目标14个月销售周期，实现元销售总额速度、利润完美结合（二）提升金洋品牌的价值提高金洋品牌价值高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度和提高品牌美誉度有重要影响；同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提升有着非常重要的作用。（三）重新标定区域价值1、做领跑者比做追随者，更能在市场中占据主动做现有标准的领跑者？ 做现有标准的跟随者？还是创造新标准，成为新领袖？ 只有做领跑者才能在市场营销中占据市场主动权 （三）重新标定区域价值2、实现基础：开发意识+开发商实力+精准营销＝成为领跑区域发展的领袖第一章 准确把握市场走势 实现最佳业绩 （一 ）可比项目分析1、可比项目情况分析2、可比项目营销经验及启示可比项目情况分析数据来源：市场调研部和销售现场内部信息序号楼盘名称总建筑面积（单位：㎡）总套数/已售数/可售数（单位：套）建筑类型房屋现状近一年平均成交均价（单位:元）近3个月成交均价（单位:元）目前报价（单位:元）备注可比典型项目1山语银城30万709/315/35多层、小高层现房7100价：6500均价：7250最高价：8300与本项目竞争关系最大，主推山居文化和节能住宅，现房销售，以三房为主，面积在130-140平米。2瑜璟湾55万1665/891/776高层、小高层现房7800二期）起价：7000均价：7500最高价：10000沿梁溪河的景观高层单价在8000以上，二期推出沿鸿桥路两幢高层，价格在7400左右3金色江南11.6万1831/1798/33多层、小高层、高层、联排别墅现房6800价：6746均价：6800最高价：7600金色江南还剩最后200套房子左右，未推出。三房居多，主推114小三房，4蓉湖山水32万822/779/45洋房、小高层、高层现房6700价：5898均价：6800最高价：7570首推洋房，目前主推高层公寓，在北塘区是首次推花园洋房产品的项目 可比典型性项目产品线丰富多样（有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型）， 可售房源充足。 而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。近期推出竞争性项目情况分析数据来源：房地产信息网/ 金网络市场部序号楼盘名称总建筑面积（单位：㎡）总套数/ 首批推出套数/认购套数（单位：套）首批推出房源类型房屋现状客户蓄水周期/意向客户数量首批推出房源整体均价（单位:元/平米）推出后实际成交均价（单位:元/平米）备 注近期推出竞争项目情况1阳光嘉园11.6万994/376/210沿粱溪河景观房4#、5#、6#、7#楼期房12个月/约700组交付5000排号金8000（130平米以上赠送车位）7200由于房价含有车位，客户普遍反映价格高2万达广场70万2200/426/140沿梁青路1#、2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#期房4个月左右/约170组交2000意向前客户对价格非常敏感，觉得万达得价格相对还是高了；万达的户型比较单一，除了2梯3户就是2梯4户目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性客群。可比项目情况分析可比典型项目08年销售量及价格监测数据来源：房地产信息网项目山语银城瑜璟湾金色江南蓉湖山水年份月份销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）2008100886008768001170002001186005680077000300982001669001370004877200785001571001070005587250686003764001460006347150675001068003680079715027740056800463008871009750012680026000自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。可比项目情况分析可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）数据来源：房地产信息网单位：元 从上图可以看出08年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格不升反跌，成熟社区价格不升反跌