某国际广场营销策略与执行报告.pptx

万科集团营销部;项目定位与整体发展战略;项目的价值体系梳理;;项目区位及现状——项目位于市府五岭商务区，五岭大道城市形象大道,地块周边缺乏高档气质，呼唤地标性楼盘的出现。;区域前景 ——大北京双城核心规划存在重大利好，交通快速便捷，政府规划中的工人体育馆广场市府中央商务区配套生活区 ;一期： 用地面积：平米 建筑面积：住宅：2400平米 商业：3995平米 容积率： 绿化率：30% 总户数：264 车位：163个;项目一期住宅部分户型面积、套数比及产品策略;A：;项目分析结论;;;项目成功启动，建立市场影响力;;2010年GDP突破1000亿元，财政总收入突破100亿元，人均GDP超过3600美元。 房地产开发投资年均增长55%以上，其中2010年亿元，增长61.5%；其中2010年商品房销售面积143万平方米，增长77.1%； 今年一季度房地产又增长120.5%，显示出旺盛的市场需求 。 ;从战略层面看，北京作为湘粤桥头堡，两城建设和双100城市目标，拥有各种得天独厚的条件促进城市整体发展。 从宏观经济层面看，丰富矿产资源和承接产业转移为经济发展奠定良好基础，必定会进一步促进房地产市场的发展。 从供求情况看，目前房地产市场供需基本平衡，良性发展，未来供应量巨大，对价格上涨形成较大压力。 品牌开发商的进驻和地价的屡次刷新来看，开发商对北京房地产发展的前景十分看好。;恒大华府的成功，将带动北京房地产开发模式的快速变革，同时严重分流其他项目客户资源 品牌开发商进入全面提升北京房地产全行业品质，加快升级换代的速度;项目地址;;;;竞争市场小结及启示;;外地客户，如周边城市;;Features/fact 项目本身的特性/属性;消费者买什么？;开发商、营销人做什么？;;外在属性;;总体营销策略之困难点评;总体营销策略之解决之道;;;媒体;;大众做证言 小众做沟通 现场做震撼 活动做整合;活动：以高调大型活动开盘入市，引起市场关注后，后期通过与五岭大市场管理处、温州福建商会等具有高端客户群体团体进行拜访、互动，扩大项目影响力，并将客户带至现场体验，扩展客户群体；以链珠式活动保持现场持续火热;置业顾问全程服务模式;注：营销推广费用约占???售额％。未含各种物料、礼品、样板区、销售中心的费用等的费用。;重点：完善项目配套,提升产品附加值，超越客户期望 主要措施： 完善项目的商业配套及教育配套 引进主力商家、社区配套商业等方便住户日常生活,同时带动商业气氛 赠送业主名校的培训资格或入学资格 名师定制设计室内装修 邀请国内外著名设计师设计多套室内装修方案供客户选择 赠送著名园艺大师设计精品园艺花园 3.三合一金牌管家组合 品牌物业管理进行封闭式管理 智能化安防管理系统 红外线防盗系统;重点：一期架空层做小区泛会所，打造北京首创的特色空中景观会所 主要措施： 健身运动设施配套， 棋牌休闲娱乐设施 特色景观绿化 社区特色文化组织;重点：租用二期地块后边山体，打造北京唯一野趣花园，为现代都市创造回归自然的亲切体验感受。 主要措施： 1、和政府洽谈长期土地租用协议 2、开发商打造成为为果园、菜园、游戏场等 3、将其分割成小块供业主免费参与种植管理 4、可利用这一独特的卖点，组织植树节业主领种活动，创造独特的项目业主活动形式 ;在样板房或展示区开放后(导示明晰、注重细节打造) 在看楼路线沿途配置足够数量的保安，打造强烈的仪式感 采用高品质材料的导示牌 注重沿线绿化带的布置和妆点 打造有品质感的看楼通道; 项目名称;客户积累策略： 积极拓宽客户积累渠道，充分挖掘项目周边及五岭大市场客户资源，做好诚意客户维系工作，利用门槛分阶段做好客户梳理工作，确保开盘时诚意客户的积累。 客户积累量统计：;;;成功的轨迹作为一种策略路线，从一开始就应该走上正轨。 你犯了中国人都容易犯的错误就是太狂了。。 管理的第一目标是使较高工资与较低的劳动成本结合起来。 坚持下去，成功就在下一个街角处等着你。 做一个，给人希望的人而不是命令者；给人帮助的人而不是统治者；具有同情心的人而不是批评者；这样的管理者。 伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。7月-217月-2115:4315:4315:43:17 如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。 不创新，就灭亡。 破产是一种暂时的困境，贫困是一种思想的状态。 可持续竞争的惟一优势来自于超过竞争对手的创新能力。 20世纪是生产率的世纪，21世纪是质量的世纪。 在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝顶，无人能比。11-7月-217月-2115:4315:43:17 企业的执行力靠的就是纪律