某地产公司项目整体营销方案.pptx

弘阳地产南通公司;目 录 Contents;PART 1 2012年营销推广回顾;2012年营销推广回顾;7月;2012年剩余房源户型（以下数据截止统计至2012年12月19日）;2012年实际成交均价走势;弘阳上城的价格走势幅度不大，1月—6月主要消化前期大量特价房，价格未能明显提升，7月开始特价房较少，正常房源开始走量，并且进行了两轮提价，价格上浮至8000左右，12月份加推的12#西单元以高性价比赢得市场口碑。;2012年媒体投放效果比对;PART 2 市场竞品动态分析;区域市场竞品营销动态汇总;全市同质竞品营销动态汇总;竞品分析总结;PART 3 2012年客户分析总结;2012年来电客户数据分析; 2012年的媒体渠道较为有限，其效果上户外占比26%，其次为老带新以及短信，网络也为项目带来持续的客源，电视电台作为重大节点的广告投放，为项目争取一定知名度。 来访客户区域仍然是以市区以及东区客户为主，周边县市的客户在逐渐上升。; 来访客户的置业目的，以首次置业，刚需客户为主，其次为换房。; 来访客户群体对于两房需求较大，刚需客户群体价格承受总价区间在80万以内的占58%，小三房与大三房的需求相差不大。; 来访客户首要关注的重点为价格，占到25%，其次为户型。随着观音新城的挂牌，客户对于未来的规划以及发展前景越发关注。关注学区的客户占比10%，也是本案的一大劣势。交付时间占比为13%，2013年随着交付时间的接近，该问题将会得到弱化。;2012年成交客户数据分析; 在未购客户里，21%的客户购买了其他楼盘，其余的未购因素包括学区抗性，对交房时间的抗性，对地段的认知，同时一部分的刚需客户对价格的认可度等方面。; 针对2012年成交的所有客户，接受价格的客户占到一半以上，其次为户型设计满足其生活需求。同时对于地段未来的升值潜力与规划抱有美好期望。; 购买其他楼盘的客户中，21%购买了万濠星城，其价格、地段、配套等抢占客源。其次是与本案较近的中南世纪花城，凭借其品牌优势，产品展示面，优势等方面抢占客源。;区域来源：观音山周边及市中心 职业特点：私营业主、公务员、公司白领、金融单位工作人员、教师、富裕农民等 置业目的：自住为主 置??特征：以首改、首置为主;区域：以城东（观音山片区）及市中心为主，逐渐辐射通州、海门、启东 职业：以私营业主、公务员及企事业单位及市区和新城区白领为主，包括部分拆迁户； 年龄：以28-40岁为主，尤以30-35岁为主力。在家庭结构上属于丁克或者刚刚拥有孩子，负担不会很重，同时为父母和孩子考虑需要更多的空间； 购房目的：自住刚需，或首改或首置。 渠道：延续2012年的有效媒体渠道，通过短信网络户外发布项目的及时性信息，通过活动维护老客户进行暖场同时走出去进行客户的拓展，在重大节点选择有效媒体整合投放。 关注重点：在客户的关注重点上，升级项目品质买点，增强项目的性价比，让客户感受物有所值，同时加大观音新城的远景规划，以政府的口吻增强项目的发展潜力。进一步加大弘阳品牌的宣传，增强项目的品牌实力。;PART 4 2013年整体营销策略;推广策略; 一期即将交房，建筑景观即将全面展现，这将进一步体现弘阳集团的企业实力与物业水平。全国500强企业，已有5万业主入住，开发规模超千万，在南京已经各大城市的发展水平都将成为项目宣传的核心价值。; 观音山新城正是挂牌，城市向东不断发展，本案地处城东核心，青年东路贯穿城市主干道，并向东不断延伸，连接南通客运东站。大润发进驻，学校配套规划中，观音山新城即在项目东侧，青年东路将成为综合型主干道，本案的未来升值潜力无限。; 项目内部有欧式皇家园林规划，景观成本600元/㎡，1000㎡湖景，实景呈现。外部三面环水，自然亲水，风水敛财。;高尔夫推杆练习场，高端人士的享受盛宴。; 高耸、挺拔的建筑，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势， 通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。; 高性价比两房，三房，刚需客群的主力需求，轻松置业，并能满足家庭所需。; 提供专业服务的红太阳物业 ，从每一个生活细节，诠释高品质高舒适度的生活。;从项目目标看：;突围1，观音山新城，政府规划的核心 突围2，青年东路，商业核心，弘阳上城占据中心位置 突围3，28万方小区的中心位置——楼王，形象提升的产品 突围4，体现家庭、身份、群体认同的荣耀;中心生活 集大成者 ——2013，弘阳上城为价值而来;备选;调性延续;原则1：层层递进，从实景交付、区位优势的力量再次导入，然后到具体的推售产品，并推出生活方式。 原则2：意见领袖：通过培养意见领袖形成圈层，打造滚动的圈层营销平台 原则3：虚实结合：