某地产某项目前期策划建议书.pptx

万科中山项目前期 策划建议书;我们面对什么样的市场环境？;我们有什么？;我们去哪里？;策略：项目未动 品牌先行 教育营销 贯穿始终;目 录;第一部分 总体市场分析;一、中山市城市概况;中山市地图;【行政区划分】;【人口】;城镇人口143.41万人，占60.67%； 乡村人口92.95万人，占39.33%。 侨胞60多万人。;大专以上6.24万人，高中33.15万人。;【经济】;产业走规模化、集约化道路;小结：;二、中山市房地产数据分析;2、 城区、镇区对比分析;;3、 外销房情况分析;;三、中山房地产市场特征分析;2、市场成熟度还有待于提高;3、内外销并存，内销占绝对主力;4、产品更新快、品牌忠诚度高;5、电视媒体和房展是购房信息传播的主渠道;6、推货谨慎，吸纳速度慢;7、销售价格区域差别大;第二部分 消费者行为分析;一、市场客户主流与非主流分类;二、市场客户群体的消费行为分析;2 、品牌的影响力;3、 购房区域选择;4、 价格选择;5、产品要求;6、 置业时机;7、 对折扣的敏感;置业选择 因素 客户类别;置业选择 因素 客户类别; 思考： 按照目前客户选择区域的分布格局，我们能吸引什么类型的客户群？ 如果以低价格切入市场，能否改变目前客户选择的区域偏向？ 如果发展中档、精品项目，回避东区的高价竞争，我们的目标客户群又是哪一类人群？;第三部分 项目分析;一、项目所在区位描述;二、项目SWOT分析;三、竞争分析;【长期竞争分析】;四、思考;第四部分 项目风险分析;一、区位风险;二、销售速度风险;2、市场较快销售速度;3、 不同销售速度对本项目开发指标的影响;;敏感性分析结果如下：;内部收益率的影响：;总结：;第 五 部 分 项目定位;一、目标客户定位;2、定位依据;3、定位结论;4、特征分析;5、职业分类;6、目标客户特性需求分析;需求：;私营企业主;需求：;企业白领;需求：;7、目标客户群的拉升;二、项目档次定位;2、档次定位;随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。;三、项目形象定位;开发概念的推导步骤：;2、 从市场需求推导形象定位的关键词;质朴;3、产品自身特色推导形象定位的关键词;万科的品牌口号：“建筑无限生活” 万科的品牌核心：“以客户的生活为本” 万科的品牌个性：“有创见的、有文化内涵、关心体贴的” 万科的品牌主张：“万科提供一个展现自我的理想生活”;万科品牌精髓;万科品牌的关键词;5、从万科“四季花城”系列推导关键词;6、本项目形象概念的推出;四、价格定位;2、 市场比较法分析均价; 多层价格建议;情景洋房价格建议;Townhouse价格建议;项目总体价格建议;3、 入市建议;第 六 部 分 产品建议;一、项目整体容积率建议 ;市场比较法;项目本身的产品需要;产品种类;;三、分期开发次序建议;体现一个大盘应有的综合环境优势。 在销售现场及参观区域，突出本项目在细部处理，如安排特色景观带及具有观赏效果的小品。 销售区域的环境处理，体现出本项目纯美、向上的生活形态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界，并适当增加立体的环境音乐、自然虫鸟声等。;2021/7/11;四、首期开发楼型建议;其中参考项目如下：; 根据市场平均售价计算，市场需求主力户型面积在100-120 平方米左右。;户型、面积建议：;万科四季花城;绿之演绎：;2021/7/11;2021/7/11;在楼盘两边增加绿化密度，种植大型树种及多种彩色花卉，增添优美景观，又可以丰富项目景观，增添项目卖点。;光之演绎：;2021/7/11;2021/7/11;在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙 的无限向往。;水之演绎：;在项目中部由南向北建造一条流动水系，既可将项目各区园景联系，构成景观主轴，又可丰富水景效果，并可将洋房区和别墅区和谐分隔。;风之演绎：;2021/7/11;2021/7/11;互动性设施设置：;以130平方米一户计算，整个社区约有4000户。 较长一段时间内生活配套无法全部落实，客户对社区内配套有较大依赖。;双会所功能界定分生活休闲类与健康运动类。;2021/7/11;八、建筑立面建议;2021/7/11;中山市民的整体欣赏角度； 目标客户群的喜好； 项目产品的替代性。;2021/7/11;九、商业街建议;功能建议:;通过设置露天咖啡座，增添优雅闲适的生活味道 ;十、交楼标准建议;公共部分装修:;建议以装修套餐的形式让客户选择,套餐的单位价格分300元/平方米和500元/平方米两种.;教育资源已经成了市场项目一个强有力的卖点。;发展商：天英实业 项目区位：石歧区 销售均价：3600元/平