水溪林语项目策划报告(1).pptx

;第一部分 市场篇;一、 房地产宏观市场; 市场供应分析; 市场价格分析; 建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。 此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。;新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战； 别墅进入了大众化、快速化的消费阶段； 别墅市场存在泛区域竞争特征； 近郊、近远郊别墅兼顾城市功能； 产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积??足 ，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。;北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。 市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。 2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。 未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。;;2. 核心竞争区域分析; 区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万㎡，其中不乏几十万平米的大盘项目。 项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。 区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。 ;高档独栋别墅： 西城权贵、中关村财富奠基者、亚运村传统富人区为主，购买力在500万以上，对产品、社区、环境、品牌要求较高，需求的产品和价格区间相对集中。能够带动区域市场认知度的极大提升。;项目名称; 据粗略统计，该区域20％左右的产品价位集中在10000元/平米以上； 40％－50％左右集中在6000－10000元/平米之间； 30％左右集中在4500－6000元左右。 从2005年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米（地上部分）以上。 预计今后京昌高速沿线区域别墅价格将会一路走高。; 区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在16000元/㎡左右，小独栋产品均价在10000 元/㎡，联排产品均价在7000元/㎡，叠拼产品均价在5000-5500元/㎡。 从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，价格上涨空间有限，而小独栋、联排产品产品性价比较高，价格成长快，有一定的成长空间。;市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高， 认可度及口碑效应良好。 市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生 活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。 市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大 竞争和压力创。 市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场 知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于 本案的基本面传播。;;土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散； 交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程； 区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等； 客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到２万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛； ?随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。;;素有“皇家板块”的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设使得交通便捷，配套完善，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力； 西山板块别墅市场目前以国内消费者为主，自住型客户居多 ； 是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅； 该区域别墅产品目前价位基本上为200万元／套－1500万元／套之间，高端价位产品居多； 土地供应量有限，市场已成萎缩趋，随着土地供应的减少，房价将会进一步增长，同时也将是今后北京房价上涨较快的区域之一 。 ;; 市场特点分析 ;; 达观别墅