黄陂木兰广场项目市场环境分析及产品定位建议.pptxVIP

会计学;·占地规模及临街状况 B地块用地面积26224㎡，容积率为4.17，建筑面积109600㎡。地块东、北两面临街，分别为——双凤大道与黄陂大道两大城市主干道。; □项目基本经济技术指标;□交通状况 地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及湖北其他区域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通十分便利。;□配套设施 距本项目1公里以内有黄陂广场、武商量贩大型的生活购物场所，购物较为便利。 周边还分布了黄陂环城中学、中国邮政以及黄陂区交???大队和黄公安局等。;□周边居住环境分析 地处新城开发的核心地段，同时也是城内外交通的枢纽中心，可使本项目成为该区域的地标性建筑。 由于目前该区域还在发展阶段，居住人口不够密集，尚未形成浓厚的居住氛围，但在本项目进入之后，将会大大带动起区域人气的提升。;竞争环境分析;竞争环境分析——住宅部分;楼盘名称;□竞争项目基本资料表(二); 2、重点竞争项目剖析 ①黄陂广场 □项目概况：黄陂广场位于黄陂大道（区政府对面），项目总建面达30万㎡，是集办公、电影院、商业街、酒店、住宅、广场等多种业态的城市综合体。;□销售情况：;项目优势; 竞 案 执 行;3、现状竞争综合分析 □在售楼盘数量虽不多，但部分楼盘具有较大规模，开发实力强。 虽然目前市场上在售楼盘不多，但其中不乏规模大、品质较高的楼盘，如黄陂广场、前川欣城分别达到了30万㎡与50万㎡的规模。 □价格差距较大，品质参差不齐， 各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以4000元/㎡的价格居当地房价之首，与其他楼盘形成了约500元/㎡的差价，悬殊较大，但同时也反应出楼盘之间品质的差异化。;□目前市场为断档期、下半年有多个楼盘加推竞争趋于激烈 市场在售楼盘中房源量较是少，剩余户型多位顶层复式或面积偏大难于销售的户型，多数楼盘处于认筹阶段，如黄陂广场、前川欣城、南美三期等项目都在认筹中，新推房源量总共将达到约1000套，预计10月底至11月初开盘，到时市场竞争将会十分激烈。;□市场供给以3房产品为主，2房产品为辅。 目前市场供给中主要集中于100-130㎡的3房产品，其次是70-90㎡2房。 在供给量最大的3房产品中种类较为丰富，以120-130㎡舒适型和110-120㎡宜居型的3房为主力加以100-110㎡紧凑型作为补充。 □创新户型逐渐增多，深受市场欢迎 市场上产品的供给，从户型设计较为传统的产品已慢慢转化为目前广受欢迎的创新型产品，如带有入户花园、生活阳台等赠送面的创新设计得到了购房者的极大认可，各大楼盘也纷纷推出此类产品以加大市场上的竞争力。;□外地实力企业入市，开发水平不断提升 现在黄陂区房地产的开发已不在是由原来的本土开发独大的局面，而是具有较强实力的外地开发团队进入并争夺当地市场，运用他们先进理念、规范化的管理结合自身的品牌效应，已开始渐渐占领市场，在此激烈的竞争过程中也推动了各项目开始以楼盘品质化、规模化的方向发展。 □多层日益稀缺，小高层、高层逐渐成为市场主力 目前市场上住宅的建筑形态由原来的多层开始转向高层为主力的趋势发展，同时随着区域房地产的快速发展，土地将会日益稀缺，高层将会进一步确立其主导地位。;□黄陂区商业地段分布图;□商业竞争表;?黄陂广场 黄陂广场商业部分主要分为东西两个集中型商业区和商业街。其中东区商业与商业街已开发完毕，并开始营业，西区商业尚未开发。;第22页/共91页;第23页/共91页;强劲的招商、成功的销售模式、个性的运营管理都为该项目的成功打下的坚实的基础，本项目也可在当中得到启发与借鉴，为商业的规划与运作提供参考因素。 下面，我司将对黄陂广场商业成功因素进行分析：;□主力店引领 该项目在入市之前，就将招商作为项目的核心工作先行开展并以租金优惠的方式成功引入沃尔玛、国美电器、华谊兄弟传媒等一线品牌的入驻，同时也与KFC、屈臣氏、淘博运动营、欢乐空间KTV等实力商家签定合作协议，强力的招商带动了投资商铺客户的热情，为日后商铺的热销打下了基础。 □返祖年限长，投资回报收益高。 黄陂广场的商铺单位，主要以“5+10”带租约销售的模式，承诺业主前5年给予年收益7%的回报，5年以后的业主可以自行经营或出租，同时黄陂广场承诺5年后的回报不低于7%，保证了投资客户的利益回报。;□多业态组合 黄陂广场将多业态基于一身，大量引进了黄陂独一无二的国际品牌商家，塑造黄陂前所未有的消费集中地。并且黄陂在相当长的一段时间内，不会有第二家同类的商业形态出现，在区域内形成了垄断效应。 □采用先进运营管理模式。 黄陂广场商业70%以上物业自持，30%出售的商铺同样拥有经营权，实现统一规划，统一管理与经营，对各业态区域划分、面积分配、品牌管理进行有效合理的规划，避免档次参差不齐