高丰村项目前期策划案整合版.pptxVIP

高丰村项目前期策划案整合版;;三水印象——广佛“后花园”;审时度势，把握市场必威体育精装版机遇;今日三水——经济发展远远落后于佛山平均水平;今日三水——支柱产业竞争力弱;今日三水——人口少，城市化水平低;今日三水——中心城区发展缓慢;今日三水;明日三水——储蓄能量、孕育蜕变;明日三水——“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯” ;政府工作报告提出，未来5年，三水还将推进塘西三期、三水二桥南引道延长线、永大线、兴业路北延线、虹岭路西延线、桃园路西延线、佛肇城轨及三水站、新汽车客运站建设等工程。;明日三水——产业结构优化升级;《政府工作报告》对“南国水都”“三水新城”建设给出了具体的方案。三水将成立专门的工作机构，按照“一年完成规划、三年完善基础、五年呈现雏形”的目标，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北区域高标准推进三水新城建设，。;未来的三水;经济加速，将加快城市化的发展，为房地产带来更多元化的发展;城市化水平阶段划分;;;河口板块凭借其景观、文化、政府部门配套，将发展成为西南区的大型居住片区； 而城北片区凭借交通枢纽、商贸配套，将发展成为三水的商贸中心，并凭借超前的规划定位，将代言三水未来。;住宅市场特征分析及价值研判;特征一： 供过于求，大幅波动发展，需求被透支;发展初期容量有限，阶段性供求波动明显;限购以来市场瞬间萎缩;房地产市场运行预警;投资显冷，但仍高于经济增速;特征二： 客户受供求、市政规划牵引，板块迁移明显;板块变迁明显，没有明确的方向，缺乏真正的核心;中心城区;中心城区;西南涌板块;西南涌板块;云东海板块;云东海板块;河口旧改板块;河口旧改板块;江南新区;江南新区;恒福兴达地块;城北板块;三水西南房地产市场板块变迁;河口;使用价值;注： 使用价值主要从配套及居住特性方面体现；改善价值主要体现居住的便利性及舒适性，可从项目的园林、环境资源、户型、项目档次等方面显现；市场价值主要从项目的抗跌能力方面体现；投资价值主要从项目的升值能力体现；身份价值主要从项目形象档次体现。10分为满分，个盘分值为相对值。;在售项目主要依???炒热房子的某一价值而热销，整体综合价值较低 中心城区供应少，大部分项目缺乏配套，普遍使用价值不高，而改善价值也因此受到影响，整体水平不高； 受调控影响，多个项目的价格下调明显，市场价值受损，而投资价值更是无从谈起。;特征三： 未来竞争加剧，中高端，中大积项目扎堆; 面积年份;;数据来源：经纬数据中心（统计范围为2010年~2011年8月取得预售项目，已合并）;项目档次;未来1-3年新增供应中高端大积产品扎堆供应;潜在竞争项目土地成本普遍超2000元/㎡;捷和广场;;;商业市场特征分析及价值研判;; 地段;三水未来商业发展空间大，本案商业价值突出，应充分挖掘为项目实现最大的价值。;写 字 楼;写字楼可行性研判;三水写字楼发展正处于从第一代向第二代升级中;主要以商品房办公为主，专业写字楼形态开始出现;租金与禅桂旧式写字楼租金相当，但出租率偏低;二手售价比住宅高约10-18%;三水花园酒店商务大厦;三水广场·双城写字楼;;市场饱和度研判; 三水未来城市北托，项目位置成为三水新城的核心位置，交通便捷，地段优势突出，具有发展写字楼的先天条件 2. 但短期内三水写字楼需求少，出租率低的现状仍难以改变，到2015年在可预见新增情况下市场需求缺口也仅4.2万㎡，市场承接力不足。;公寓可行性研判;;与住宅均价相近，但抗跌能力强，消化速度快;区域;项目;1.三水第二、第三产业快速发展，将吸引大批私营企业主、商务、度假及企业外来中高端管理层暂住三水，本案临近荷花世界，乐平、芦苞等工业园区，未来周边配套完善交通便利，具有较大的中心集聚能力 2.公寓产品宜商宜居，投资门槛低，更不受限购政策影响，自由度高，成为城市化快速推进的投资热门，消化速度快，能实现较好的资金收益。 3.三水公寓发展形态还较为落后，还有较高的升级潜力。 ;酒店可行性研判;三水酒店在旅游业的带动下发展蓬勃;酒店名称; 三水目前已有大量的4星级酒店密集分布在市区及周边旅游风景区，多为旅游团的入住客户为主。竞争较大，且存在较大的季节性。 酒店的建筑成本与经营成本巨大，且回收期一般在8-10年，不附合本案快速回笼资金的原则。 三水及周边居民生活节奏慢且喜欢聚餐聚会，对饮食、娱乐业需求大，本案临近荷花世界，未来周边配套完善，区位优势明显，可错位竞争发展特色餐饮娱乐业。;购物中心可行性研判;西南人口少，板块多而分散，购物中心发展形态落后;主要形成了两大商圈，分别各据新旧商圈;项目;项目;项目;三水商业城 项目规模：占地2万平米，建筑面积5.5万平米 开业时间：1996年 租 金：首层30元/平米·月 出 租 率：20% 经营状况：只有肉菜市场和一楼的铺位尚在营业,楼上的数百个