2021 年中国房地产市场11 月刊.pdfVIP

2021 年 11 月刊  【研究视点】 11 月楼市供应增加成交跌幅扩大，地市流拍率仍高位 11 月，房地产市场跌势依旧，29 城成交环比再降4%， 同比跌幅扩至32%。仅一线城市成交回升，6 成以上二、三 线城市成交疲软，同比跌幅继续扩大。土地市场持续惨淡， 深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低 于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。在 房企资金压力未见实质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是 共识。 我们认为预期的市场底尚未真正到来。现阶段房企加强 销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并 推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响， 年末成交有望企稳，但回升幅度有限。  【纵深解读】 经济：筑底修复，政策纠偏下按揭贷款提速增长 政策：涉房融资、个人按揭贷款松绑，限跌令扩容至19 城 楼市：一线成交企稳回升，超6 成二三线跌幅扩大 土地：三轮集中土拍开启，规则放宽下流拍率仍处23%高位  【数说楼市】 供应：环比增13%、同比仍降34%，深圳、厦门集中放量 成交：环比再降4%、同比跌幅扩大至32%，仅一线回升环比增10% 库存：6 成以上城市库存继续上升，近3 成消化周期突破18 个月 成交结构：京、深小面积占比跃升，沪中档、中高档占比提升 二手房：成交环比增32%止步“7 连降”，同比降幅收窄至43%  【附录】 2021 年11 月地方出台政策列 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张 燕 主 编：孟 音 林 波 责任编辑：杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 周奇 邱娟 姚郑康 李诗昀 11 月楼市供应增加而成交跌幅扩大，地市流拍率仍高位 11 月，房地产市场跌势依旧，29 城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。仅一线城市成交回升，6 成 以上二、三线城市成交疲软，同比跌幅继续扩大。土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中 土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处 23%的高位。在房企资金压力未见实 质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是共识。 中央多部委密集表态，明确指向涉房融资解冻，个人按揭贷款边际改善。受此影响，10 月个人住房贷 款新增3481 亿元，较9 月多增1013 亿元。截至21 日，11 月房企银行间发债已达到296.7 亿元，明显高 于 10 月203 亿元境内发债总额。广州、成都放松预售资金监管，依据项目施工进度，分档降低预售资金 留存比例，既能纾困房企，也利于保证项目交付。地方政策整体有收有放，天津行政措施干预房价降幅， 至此“限跌令”扩容至19 城；西宁新购买的一、二手房限售2 年；而在佛山落地后，广东省19 个地级市 皆调降二手房交易税费；南宁五类高层次人才首次购房将分别享受20 万元至200 万元不等的购房补贴。 29 个重点监测城市供应环比增长 13%，同比仍下降34%，仅限于深圳、厦门供应放量，环比近乎翻倍 增长。29 城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。其中，一线城市成交企稳回升，北京、广州和深圳环比 涨幅皆超 20%，而受签约政策影响，上海成交环比跌幅近两成。二、三线城市市场持续低迷，成交环比下 降7%，同比跌幅扩至35%。其中，近3 成二、三线城市成交企稳回升，同比跌幅有所收窄，苏州、成都率 先同比转正。不过，6 成以上二、三线城市成交依旧疲软，同比跌幅继续扩大。徐州、东莞等成交同比跌 幅超60%，房价预期同样转跌，市场预期发生根本性转折。受惠于个人按揭贷款边际改善，10 城二手房成 交环比增长32%，同比跌幅收窄至43%。其中，成都、苏州率先同比转正，大连、深圳等同比跌幅仍超60%。 300 个重点监测城市成交总建面环比增长 8%，同比仍下降 43%；平均楼板价环比下降 6%，同比上涨 16%。尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的下滑趋势。平均溢价率环比减少 0.6 个百 分点至2.7%，再创历史新低。重