3第三章 房地产价格形成的基本原理.ppt

3. 价格管理 按照房地产价格管理进行划分，房地产价格有：基准地价、标定地价和（建筑物）重置价格。 （1) 基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 （2）标定地价 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 第三十页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 （3）（建筑物）重置价格 建筑物重置价格，是指在一定时间点，在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺、重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的价格。 第三十一页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 4. 政府行为 按照政府行为进行划分，房地产价格有：土地使用权出让价格、征用价格和课税价格。 （1）土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。 （2）征用价格 征用价格是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。 （3）课税价格 课税价格是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格。 第三十二页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 5. 出让方式 按出让方式进行划分，房地产价格有：协议价格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格。 （1）协议价格：协议价格是指采用协议方式而形成的房地产价格。 （2）招标价格：招标价格是指采用招标方式而形成的房地产价格。 （3）挂牌价格：挂牌价格是指采用挂牌出让方式而形成的房地产价格。 （4）拍卖价格：拍卖价格是指采用拍卖方式而形成的房地产价格。 在上述四种交易方式所形成的价格中，拍卖价格最高，招标价格和挂牌价格次之，协议价格最低。 第三十三页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 6. 估价方法 按照估价方法划分，房地产价格有：收益价格、比准价格和积算价格。 房地产估价方法有多种，其中最主要最基本的估价方法是收益法、成本法和市场比较法三种。 采用收益法评估出的房地产试算价格称收益价格；采用市场比较法评估出的房地产试算价格称比准价格；采用成本法评估出的房地产试算价格称积算价格。 此外，根据房地产其他估价方法，有路线价、影子价格等。 第三十四页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 7. 价格单位 按照价格单位进行划分，房地产价格有：总价格、单位价格和楼面地价。 （1）总价格 总价格简称总价，是指某一房地产的整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 （2）单位价格 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 第三十五页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 （3）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价 = 土地总价 ÷ 总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、建筑容积率三者之间的关系，即： 楼面地价 = 土地单价 ÷ 建筑容积率 第三十六页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 8. 用途 按照用途进行划分，房地产价格有：商品房价格、经济适用住房价格等。 （1）商品房价格 商品房价格就是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。商品住房价格是向高收入阶层出售住房的市场价格。 （2）经济适用住房价格 经济适用住房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它是由建筑物价格和不完全土地价格构成。 第三十七页，编辑于星期二：十七点 二十九分。 9. 现房价格与期房价格 按照交房时间进行划分，房地产价格有：现房价格和期房价格。 （1）现房价格 房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。 （2）期房价格 房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。 期房价格与现房价格之间的关系为： 期房价格 = 现房价格 – 预计从期房达到现房期间现房出 租的净收益的折现值 – 风险补偿 第三