07年广东万科康王路项目商业裙楼策划方案.ppt

策划及销售架构;万科商业项目策划服务架构 ;项目总监;中原地产过往操作商业项目介绍;森拓普(CentaPro)商业顾问;招商成果—— 百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等;1、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。 2、市场销售中最重要的字就是“问”。 3、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。 4、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。 5、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。**** 6、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。***** 7、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。*** 8、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。**** ;招商成果—— Mannings、Marco Mari等;项目介绍—— 规模：占地1.4万平方米 全面负责项目前期策划工作;——前期规划设计;——招商策划工作;项目总建筑面积达14万平方米，其中：;北京路商圈又一商业巨作，占地4万m2、建筑面积达15万m2商业航母，包括综合商业中心、高级酒店、商业办公、商务公寓、文化保留建筑等多种物业；;荔湾区总建筑面积达14万m2的大型商业广场；;广州市越秀区北京路大型商业项目，以网络、潮流等新型业态组合成广州市最“in”的购物商场；;佛山东方广场 ;华林玉器广场; 项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地面部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。;Ⅰ、思想回归 Ⅱ、市场分析 Ⅲ、项目定位分析 Ⅳ、业态规划及招商策略 Ⅴ、中原地产优势;Part one：思想回归; 鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基本的要满足商业地产成功招商和经营的前提下，中原地产万科项目专案组更以提升整体项目形象和最大程度上提高客户满意度的基本原则，通??对项目详细的分析和全面的市场调研，在充分数据和中原地产丰富的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项目的运作模式。;1.1 广州市商业裙楼发展演变;直接销售典型案例：侨宏大厦;主驱型裙楼;1.2 寻求项目最佳操作模式;1.3 如何实现最佳操作模式;Part two：市场分析;优 势;机 遇;2.2 荔湾区商业格局构成;2.3 荔湾区主要消费力组合;周边众多 的中小学 生人群;一、项目除将本项目及附近常住居民作为本项目的客户群外，更需要依靠自身经营特色，吸引更多的高端目标消费群体，以实现项目经营的目标；;商场 名称;商场 名称;商场 名称; 商场名称;小结：康王北路区域商业机会及经营风险 ;一、区域内商业租金较低，目前整体商圈经营氛围较弱，人流量不够理想；二、区域内消费观念较传统，项目周边区域社区配套相对成熟；三、康王中路及离本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。;市场现状风险与机遇并存， 项目裙楼定位该何去何从？;Part three：定位分析;3.1 项目定位及业态组合 ;3.2 消费群体构成 ;;3.4 项目功能定位 ;3.5 功能定位理由与分析; 考虑到万科地产为行业领导者的角色和其本身独特的企业文化及品牌形象，我们在项目形象点位的策略思考中，以不背离万科地产文化特性为基本，并充分发挥万科地产在市场中形成的万科文化，充分结合本项目整体情况和所在区域市场情况，做出最适合本项目的形象定位。 ;项目功能;Part four：业态规划 及招商策略;4.1 项目业态组合原则 ;主力商家构想及引入理由;楼层;负一层业态分布;目标商家;;二层业态分布图;三层业态分布图;;4.4 周边地段租金价格分析;4.5 项目周边竞争个案租金水平分析;4.6 部分商家租金水平参考;4.7 项目周边商铺个案租金水平分析;4.8 项目租金定价;4.9 项目各层商铺租金定价;4.10 三年后出售收益分析;4.11 目标商家简介;4.12项目招商策略及执行; 第一步、客源筛选。中原从一手市场与二手地铺已经掌握的客户资源中筛选出  符合本项目商场招商条件的客户进行点对点推荐，主力店主要通过这 种形式，同时中原在